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꿩 대신 닭 … 힘 받는 아파트 리모델링

중앙일보 2017.04.24 01:00 경제 6면 지면보기
# 서울 강남구 대치동 현대1차 아파트 리모델링 시공사인 현대산업개발은 지난 8일 주민 설명회를 열었다. 이 아파트가 2011년 리모델링을 추진하다 중단한 지 6년 만이다.
 

재건축 어려운 단지 주민 관심 높아
서울· 수도권 45개 단지서 사업추진
강남 3구선 15곳 7000여 가구 대상
수익성 낮아 투자보다 실거주 적당

이 회사는 기존 2 베이(방 하나와 거실 전면 배치)에서 3베이(방 둘과 거실 전면 배치)로 실내 구조를 바꾸고, 일반 분양분은 복층 아파트로 바꾸는 내용의 설계도를 제시했다. 2009년 리모델링 조합 설립 당시 2억 원대로 추산했던 조합원 분담금은 1억원 아래로 줄어들 것으로 추산했다.
 
이근우 현대산업개발 리모델링 담당 부장은 “분담금 때문에 지지부진하던 리모델링 사업이 규제 완화 등으로 관심을 끌고 있다”고 말했다.
 
# 서울 송파구 오금동 아남아파트도 리모델링 속도를 내고 있다. 재건축하게 되면 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 연면적 비율)이 지금보다 낮아져 가구 수 등 건축 규모가 현재보다 줄기 때문이다.
 
시공사인 쌍용건설은 리모델링을 통해 소형 주택형은 실거주 공간을 최대 40%까지 늘리고, 대형 주택은 세대 분리형 구조를 도입해 임대소득을 얻도록 할 계획이다. 이 단지는 올 하반기 행위허가를 받아 내년 상반기 착공할 예정이다.
 
봄을 맞아 리모델링 사업도 기지개를 켜고 있다. 시장 규모는 재건축보다 작지만 사업성 우려 등으로 재건축하기 힘든 단지들이 잇따라 리모델링을 재촉하고 있다.
 
23일 부동산114에 따르면 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 45곳으로 나타났다. 서울 강남구 개포동 대치아파트, 송파구 가락동 현대6차아파트, 성동구 옥수동 극동아파트, 경기 성남구 분당 한솔마을 주공5단지, 안양 호계동 목련2단지 등이다.
 
재건축 중심지인 서울 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)에서만 15곳(7000여가구)이다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 “용적률이 높아 재건축을 하더라도 사업성이 낮은 아파트를 중심으로 리모델링 논의가 활발하다”고 말했다. 리모델링은 낡은 아파트 주거환경을 개선한다는 점에선 재건축과 같지만 사업 방식이 다르다. 재건축은 기존 건물을 허물고 다시 짓는 방식이다. 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물(뼈대)을 그대로 둔 채 수선·증축한다. 재건축은 대개 준공 30년 이상된 아파트부터 가능하지만, 리모델링은 준공 15년 이상이면 가능하다.
 
재건축은 대개 기존 가구 수보다 많은 물량을 짓는다. 조합원 몫을 제외한 주택을 일반에 분양해 사업비 부담을 줄인다. 다만 사업 절차가 복잡하고 임대주택 의무 건설, 초과이익환수제 같은 규제를 적용받는다.
 
리모델링은 기존보다 늘어나는 가구가 많지 않다. 일반 분양분이 적다는 뜻이다. 정부는 2014년 가구 수 15% 증가 범위 안에서 최대 3개 층(14층 이하 2개 층, 15층 이상 3개 층)까지 수직 증축 리모델링을 허용하는 내용의 주택법 시행령을 개정했다. 일반 분양 물량을 통해 조합원 수익을 조금이나마 높일 수 있는 길이 열렸다. 올초부턴 주민 동의 요건도 80%에서 75%로 낮췄다.
 
하지만 리모델링을 하더라도 아파트 ‘내력벽(건축물 무게를 지탱할 수 있도록 설계한 벽)’을 유지해야 한다는 규제는 그대로 있다. 안전 때문이다. 내력벽을 손 못대면 건물 구조에 따라 증축에 한계가 있을 수밖에 없다. 정부는 ‘내력벽’ 철거 허용 여부에 대한 결정을 2019년 3월까지 미뤘다.
 
그럼에도 리모델링을 추진하는 이유는 아파트가 낡은데다 단지의 용적율이 높아 재건축을 할 수 없기 때문에 불가피한 측면이 있다. 아파트 입주민이 부담금을 더 내고 리모델링을 하면 추후 아파트 몸값이 올라갈 수 있다는 기대도 커서다.
 
리모델링을 할 때 유의할 점은 아직 많다. 용적률·안전도를 따져야 한다. 기존 단지 용적률이 180% 이하면 재건축이, 200% 이상이면 리모델링이 적합하다.
 
전문가들은 리모델링시 일반 분양분 분양가가 3.3㎡당 1800만~2000만원 이상이어야 분담금을 낮추고 사업성을 확보할 수 있을 것으로 본다. 서울 강남권이나 경기도 분당 정도가 사업성이 있는 곳으로 꼽힌다.
 
국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석위원은 “규제가 많이 풀렸지만 내력벽 철거가 안돼 수익성이 높지 않다”며 “투자 목적보다 실거주 측면에서 신중하게 접근해야 한다”고 말했다. 
 
김기환 기자 khkim@joongang.co.kr
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