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올해 분양시장 '태풍의 눈' 강남권은 파란불, 강동·과천은 노란불?

중앙일보 2017.04.16 16:32
서울 강남·서초·송파·강동구 등 이른바 '강남 4구'와 경기도 과천시. 올해 수도권 분양시장 '태풍의 눈'으로 꼽히는 지역들이다. 앞선 분양에서 과열 양상을 보여 정부의 청약 규제가 집중되는 속에서도 올해 새 아파트 분양이 봇물 터지듯 쏟아지기 때문이다. 

올해 3만여 가구 분양예정 분석해보니
강남 4구에 한강변·대단지 아파트
과천엔 재건축·공공택지 물량
강남3구-강동·과천 전망 엇갈려


박상언 유엔알컨설팅 대표는 "각 지역에서도 노른자 입지를 갖춘 곳이 많아 주택 수요자의 관심이 클 전망"이라고 말했다.
 
16일 부동산114에 따르면 올해 강남 4구와 과천에선 총 29개 단지, 3만751가구가 분양될 예정이다. 이 업체가 통계를 집계한 2000년 이후 가장 많다. 대부분 재건축 물량이다. 
 
난 2~3년간 분양시장이 회복세를 보인 가운데 올해 말 유예기간이 끝나는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 조합이 사업에 속도를 낸 결과다. 조합원 몫을 뺀 일반분양 물량은 1만2000여 가구다. 


대부분 대형 건설사가 짓는 만큼 품질 경쟁도 치열할 것으로 보인다.
 
강남 4구에선 한강 변 아파트가 눈길을 끈다. 첫 테이프는 현대엔지니어링이 끊는다. 14일 강동구 암사동에서 힐스테이트 암사의 견본주택 문을 열고 분양에 들어갔다. 일반분양 물량의 20% 정도는 한강을 조망할 수 있을 것으로 보인다.  
 
GS건설이 서초구 잠원동에 선보이는 센트럴자이(신반포6차 재건축)도 한강 변에 자리한다. 
 
덩치가 큰 대단지도 있다. 강남구 개포동에서 삼성물산이 분양 예정인 개포시영 재건축 단지는 2200여가구다. 강동구에서 분양하는 고덕3단지 재건축 단지는 4000가구가 넘는 미니신도시급 규모다. 
 
16일 서울 강동구 암사동 '힐스테이트 암사' 견본주택이 방문객들로 북적이고 있다. 지난 14일 개관 이후 사흘간 2만1000여 명이 몰렸다. [사진 현대엔지니어링]

16일 서울 강동구 암사동 '힐스테이트 암사' 견본주택이 방문객들로 북적이고 있다. 지난 14일 개관 이후 사흘간 2만1000여 명이 몰렸다. [사진 현대엔지니어링]

과천에서는 재건축과 공공택지 물량이 고루 나온다. 포문을 여는 건 과천주공 1단지와 7-1단지다. 모두 대우건설이 시공을 맡아 8월께 분양할 예정이다. 11월엔 2단지가 나오고, 6단지와 12단지도 연말 분양에 나선다. 
 
모두 지하철 4호선 과천역이나 정부과천청사역과 가깝다. 
 
과천시 갈현·문원동 일대에 조성 중인 공공택지 과천지식정보타운에선 11월 첫 분양이 시작된다. 과천지식정보타운 물량은 공공분양이어서 재건축 단지보다 저렴할 것으로 예상된다.
 
함영진 부동산114 리서치센터장은 "11·3 부동산대책 이후 집중 규제지역으로 지목됐지만, 인기 지역에 청약자가 몰리는 쏠림 현상이 강해지고 있어 이들 지역 분양 성적은 괜찮을 것"으로 내다봤다. 


강남4구 과천 분양예정 물량 표

강남4구 과천 분양예정 물량 표

이들 지역은 지난해 11·3대책에 따른 청약 조정대상지역으로 1순위 청약자격이 까다롭고 일정 기간 재당첨 제한을 받는다. 소유권 이전 등기까지 전매할 수 없어 분양권 상태로 팔지 못한다. 
 
관건은 분양가다. 입지적 장점은 이미 검증된 상태이고, 새로 짓는 아파트는 희소성이 있기 때문에 분양 성공을 위한 예비 요소는 갖춘 셈이다. 
 
다만 주택도시보증공사(HUG)가 강남 4구와 과천을 '고분양가 관리지역'으로 지정한 만큼 고분양가 흐름에 제동이 걸릴 것이란 게 일반적인 관측이다. 이들 지역에선 분양가가 주변 시세보다 10% 넘게 비싸면 분양승인에 반드시 필요한 분양 보증을 받지 못한다. 
 
일부 단지는 분양가 책정에 조심스러워하는 모습이다. 다음달 분양하는 고덕 롯데캐슬 베네루체(고덕7단지 재건축)는 3.3㎡당 2200만원 선으로, 지난해 10월 분양한 고덕 그라시움(2338만원)보다 낮게 책정될 예정이다. 


고분양가 논란을 의식하고 당초 계획보다 낮은 가격을 매길 경우 그만큼 시세 차익을 노리고 청약자가 몰려들 가능성도 있다. 실수요자 입장에선 분양가 억제로 내집 마련 기회가 줄어들 수 있다. 
 
강동과 과천지역의 공급 과잉 우려가 있다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "강남 3구는 일반분양분이 적은 반면 대기수요가 풍부해 완판엔 무리가 없을 것"이라며 "강동과 과천 물량은 각각 4000가구에 달해 시장에서 소화되기 어려울 수 있다"고 말했다. 
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr 
 
재건축 초과이익환수제=재건축으로 많이 오른 집값의 일부를 국가에 내도록 한 제도다. 해당 지역 평균보다 초과이익이 3000만원이 넘으면 초과이익의 최대 50%가 부담금으로 부과된다. 올해 안에 관리처분계획(최종 재건축 계획) 인가를 신청하는 단지는 부담금을 내지 않는다.
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