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[박원갑의 부동산 돋보기] 봄 분양시장 활짝...자금마련 계획부터 세워라

중앙일보 2017.03.05 10:35
박원갑 부동산전문위원

박원갑 부동산전문위원

 봄 이사철이 시작되면서 아파트 분양시장에 큰 장이 들어선다. 분양시장의 여건은 그다지 좋지는 않지만 주택건설업체들이 공급물량을 쏟아내고 있다. 하반기로 갈수록 입주물량이 늘어나고 금리도 인상될 가능성이 높은 만큼 상황이 더 악화되기 전에 밀어내기 분양을 하자는 생각에서다. ‘최악’보다는 ‘차악’을 선택하는 게 낫다는 판단을 하고 있는 것이다. 하지만 분양물량이 한꺼번에 쏟아지는데다 대출규제가 심하므로 선별 청약이 필요하다.

전매제한 등 각종 규제 챙겨야


기지개 펴는 분양시장
 
부동산정보업체 부동산114에 따르면 이달부터 5월말까지 전국 아파트 분양예정물량은 11만2888가구에 이른다. 지난해 같은 기간의 12만8165가구에 비하면 10%이상 줄어든 것이다. 하지만 3~4월 물량(8만9000여 가구)만으로 따지면 오히려 전년 동기 대비 20% 가량 많다. 정치권 일각에서 거론되는 ‘벚꽃 대선’ 이전에 분양을 마치려는 업체들의 움직임을 반영하고 있는 셈이다. 
 
올 봄 분양시장의 특징은 공급과잉 논란이 덜한 지역에 물량이 많다는 점이다. 지방보다는 수도권에서 분양물량이 많고, 수도권에서도 경기도보다는 서울과 인천지역에 분양이 몰려 있다.
 
올 봄 시즌 분양시장의 최대 관심지역은 서울이다. 3~5월 분양예정 아파트가 총 1만1680가구로 지난해 같은 기간(6074가구)의 곱절에 육박하는 물량이다. 상대적으로 강남 재건축보다는 규제가 덜한 비강남권의 재개발, 뉴타운 물량이 많은 편이다. 강남 4개구에서 분양을 받으면 입주 때까지 분양권을 되팔 수 없지만 비강남권에서는 계약 1년 6개월 뒤에는 전매가 가능해 투자금 회수가 쉬운 까닭에서다. 인천 역시 영종도와 송도를 중심으로 지난해 같은 기간보다 배 이상(9599가구)을 내놓을 예정이다. 
 
지방과 경기도에서는 지난해 이맘때보다 줄어 공급과잉 논란으로 업체들이 공급조절에 나서는 모양새다. 경기에서는 화성 동탄2신도시, 남양주 다산신도시, 고양 삼송신도시, 성남 고등지구, 평택 고덕신도시 등 공공택지, 지방은 부산 등 광역시를 중심으로 수요자들의 관심을 받을 전망이다.
분 분양 표

분 분양 표

 
느긋하게 알짜지역 공략
 
전반적으로 신규분양의 청약경쟁률과 계약률이 떨어지고 웃돈이 줄어들 전망이다. 청약 1순위 제한, 전매제한 등 청약규제가 강화된 가운데 분양물량까지 많은 때문이다. 실수요 중심으로 접근하되 인기지역 중심으로 압축 청약할 필요가 있다. 
 
다만 분양가가 싸거나 입지가 뛰어난 곳은 당첨이 쉽지는 않을 것이다. 재당첨 제한제도 도입에 따른 '통장 아껴 쓰자'는 분위기로 청약 편식 현상이 나타날 수 있어서다. 인기지역이라도 주변시세보다 10%이상 비싼 분양가는 신중해야 한다. 입주 때 분양가 이하로 떨어지는 마이너스 프리미엄이 발생할 수 있다. 자칫 ‘승자의 저주’가 될 수도 있다는 얘기다. 
 
또 미분양관리지역, 입주물량 과다지역 역시 조심스럽게 접근하는 게 좋다. 이런 지역 일수록 업체들이 중도금 무이자 등 파격적인 조건을 내거는 경우가 많다. 하지만 분양 조건보다 가격과 입지의 경쟁력 같은 가치를 보고 판단하는 게 바람직하다. 요즘 1순위 자격 강화 지역에서는 제대로 요건을 확인하지 않고 청약했다가 당첨이 무효 처리되는 사람이 많게는 20%에 이른다. 청약 전에는 자신의 정확한 자격을 체크하는 것은 필수다.
 
당첨보다 자금마련 계획이 먼저
 
미리 자금마련 계획을 짜두는 것도 필요하다. 전매제한 기간이 길어지는 데다 올해부터 분양공고가 나는 아파트는 입주 때 원리금 균등상환이 의무화되기 때문이다. 자금여력이 부족한 신혼부부, 고령자들에게는 당첨보다 자금마련 계획이 더 중요할 수 있다. 특히 강남 4개구 등에서 분양을 받는 경우 양도소득세 비과세 요건을 감안하면 계약 후 4~5년 간 자금이 묶일 수 있다는 점도 잊지 말아야 한다. 
 
주택건설 회사가 튼실하고 여윳돈이 있다면 중도금을 선납해보는 것도 좋다. 선납할인 금액만큼 분양가가 낮아지고 취득세 부담도 줄어드는 효과가 있다.
 
청약통장이 없는 경우 미계약시 추첨제로 계약자를 뽑는 ‘내집마련 추첨제’(무통장 무순위 사전예약제)를 이용할만하다. 이는 미분양 물량을 해소하는 방법 중 하나로, 참가 신청을 받아 추첨을 통해 분양하는 방식이다. 관심 있는 분양현장의 모델하우스를 방문, 등록하면 당첨 기회를 얻을 수 있다.
 
☞박원갑 부동산전문위원=고려대 정치외교학과 졸업, 강원대 부동산학 박사, 세계일보·문화일보·중앙일보조인스랜드 기자, 스피드뱅크 부사장, 부동산1번지 대표, 현재 KB국민은행 부동산 수석전문위원 
 
 
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