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꿋꿋한 도심 재건축

중앙일보 2017.01.12 01:00 경제 1면 지면보기
11일 오후 서울 강남구 개포동의 시영아파트 철거 현장. 건물 잔해를 실은 덤프트럭 5~6대가 바쁘게 움직이고 있었다. 1984년 지어진 이 단지는 현재 총 30동 중 15개 동이 철거된 상태다. 조합은 3월 초까지 1970가구를 모두 철거한 뒤 바로 신규 아파트 착공에 들어간다는 계획이다. 이승희 조합장은 “새로 짓는 2296가구 중 212가구를 5월께 일반분양할 것”이라고 말했다.

올해 12만 가구 분양 예정
지난해보다 되레 83% 늘어
잠실아이파크 34.5대 1 등
규제에도 청약열기 여전
입지 좋아 고분양가 여전
일부선 “초과 공급” 걱정

올해 전체 분양시장 기상도는 ‘흐림’이다. 지난 2년간 아파트 분양시장은 지나치게 달아 올랐다. 2015년 51만 가구, 지난해 46만 가구가 분양됐다. 종전에는 연평균 30만 가구 정도가 분양됐다. 올 들어서는 부동산 시장 전망이 나빠지면서 분양 열기도 식고 있다. 올해 예상되는 분양 물량은 31만 가구 정도다. 예년 수준으로 되돌아갈 전망이다. 하지만 예외 부문이 있다. 재건축·재개발 분야다. 올해 들어서 분양 물량은 더 급증할 전망이다.
부동산114에 따르면 올해 분양시장에 나오는 재건축·재개발 단지는 12만여 가구로 지난해보다 83% 늘어난다. 부동산114가 통계를 집계한 2000년 이후 가장 많다. 이중에서 가장 뜨거운 곳은 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)다.

지난해의 두 배 수준인 7100여 가구가 일반분양될 전망이다. 지난 9일 GS건설이 서울 서초구에서 분양한 방배아트자이는 평균 9.8대 1의 1순위 경쟁률을 기록했다. 지난해 11·3부동산대책에 따라 강남권 아파트 분양권은 입주 때까지 전매하지 못한다. 그런데도 여전히 수요자가 몰린다. GS건설 주택영업담당 조재호 전무는 “청약자격이 까다로워지고 전매가 금지된 점을 감안하면 기대 이상의 성적”이라고 말했다. 강남 4구에 재건축 분양물량이 많은 이유는 뭘까.
올해 말로 재건축 초과 이익 환수제 유예기간이 끝나는 점이 공급 확대를 이끄는 요인이다. 재건축 초과이익 환수제란 재건축 후 오른 집값의 일부를 조합원들이 내는 걸 말한다. 이 제도는 재건축 활성화를 위해 올해 말까지 유예되고 내년부터 다시 실시될 예정이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “조합이 올해 말 유예기간이 끝나는 재건축 부담금 환수를 피하기 위해 사업을 서두른 것이 한 몫했다”고 말했다. 재건축 부담금 적용을 받게 되면 가구당 많게는 1억원이 넘는 현금을 국가에 납부해야 한다.

여기에다 강남 4구에는 수요가 받춰 주고 있다. ‘돈’이 될 것이란 기대감 때문에 수요는 몰린다. 앞서 분양된 단지엔 웃돈(프리미엄)이 적잖게 붙었다. 지난해 3월 강남구 개포동에서 분양된 래미안 블레스티지(개포주공 2단지 재건축) 전용 84㎡ 분양권은 14억5000만~16억원으로 웃돈이 1억~2억원 선이다. 좋은 교육 여건과 교통 환경 등 수요가 여전하다.

정연식 내외주건 부사장은 “대기수요가 많고 공급은 제한적이라 집값이 오를 수밖에 없다는 시각이 많다”고 설명했다.

올해는 전국적으로 아파트 공급 과잉 원년이 될 가능성이 크다. 국토교통부에 따르면 올해 완공되는 아파트는 36만8000가구인데 수요는 27만3000가구에 그치기 때문이다. 강남 4구에도 이런 공급 과잉 우려는 없을까. 올해 분양되는 물량은 2019년 하반기 이후 완공돼 시장에 쏟아진다. 백준 J&K도시정비 사장은 “그동안 도심은 주택 부족난에 시달렸는데 이젠 초과공급을 걱정해야 할 상황”이라며 “강남4구라고 항상 불패의 신화만 쓰기는 어렵다”고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “지방과 달리 서울은 잠재수요가 많아 큰 부담이 없을 것”이라고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “강남4구 분양이 주택시장을 과열 또는 급랭시키지 않도록 정부는 모니터링을 강화해야 한다”고 말했다.

안장원·황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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