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[주택시장 안정적 관리방안 Q&A] 청약 1순위 제한 11월 중순부터 시행

중앙일보 2016.11.03 08:43
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3일부터 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 경기도 과천시의 분양권 전매기간이 현행 6개월에서 소유권 이전등기를 마칠 때까지 전면 제한된다. 강남4구를 제외한 나머지 지역과 경기도 성남시의 전매기간은 1년 연장된 1년 6개월로 늘어난다. 청약 1순위 자격조건도 강화된다. 서울시 25개구와 경기도(과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2도시), 부산(해운대·연제·동래·남구·수영구), 세종시에서 2주택 이상 보유자나 5년 내 분양 당첨자는 1순위 청약 자격이 제한된다. 중도금대출 발급요건도 현행 ‘전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부’에서 10% 이상으로 늘렸다. 3일 국토교통부가 발표한 주택시장의 안정적 관리방안 주요 내용을 문답풀이(Q&A)로 알아본다.
 
이번 대책 추진 배경은 뭔가
“정부의 8.25 가계부채 관리방안 이후 주택시장은 안정세를 유지하고 있다. 그러나 저금리 기조에 따른 유동성이 주택으로 쏠리면서 서울 강남과 경기, 부산, 세종 등 재건축 단지에서 청약 과열현상이 나타나고 있다. 과열 현상이 심화 확산될 경우 앞으로 주택경기 조정과정에서 가계와 경제 전반에 큰 부담이 될 수 있다. 또 단기 전매차익을 기대하는 투자목적의 수요가 과도하게 유입되면서 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생되고 있다. 이에 지역별·주택유형별로 과열의 원인과 지역적 범위 등을 진단해 맞춤형 처방이 필요하다고 판단됐다.”
일부 지역의 전매제한과 1순위 청약자격이 강화됐다. 지역을 어떻게 선정했나
“투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용해 청약 과열이 발생했거나 향후 청약과열 우려가 있는 지역으로 선정했다. 정량요건에는 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1, 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳이다. 또 시도별 주택보급률과 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역에서 주택의 전매행위 성행되고 있는 곳이다.”
서울과 경기 일부, 부산, 세종 등이 선정된 이유는
“이들 지역은 투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 어느 하나라도 해당되는 곳들이다. 서울은 입주물량이 수요에 비해 적고 단일화된 시장인 만큼 25개구 전 지역을 포함시켰다. 경기도는 미사, 동탄2, 다산 신도시 등이 위치한 고양, 남양주, 하남, 화성, 과천, 성남의 공공택지에 청약 수요가 집중되고 있고, 과천과 성남은 현재 민간택지에서 재개발·재건축 사업이 활발해 향후 분양 예정물량이 집중되어 있다. 부산 동부산권역인 해운대, 연제, 동래, 수영, 남구는 가격상승률과 청약경쟁률이 전국에서 가장 높은 수준이다. 세종시 역시 최근 인구 유입되고 있고 청약 경쟁률이 최근 급증하고 있다. 지난달 9월 계룡건설이 세종시 신도시(행정중심복합도시) 세종4-1에 분양한 리슈빌수자인의 1순위 청약 경쟁률은 323.7대 1에 달했다. 신동아건설이 분양한 세종3-2 신동아 파밀리에 4차도 201.7대 1를 기록하며 청약과열이 형성됐다.”
강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 과천시는 다른 지역보다 전매제한 기간이 더 강화됐다.
“이들 지역은 이번에 설정한 정량요건 중 2개(주택가격상승률, 청약경쟁률)를 모두 충족했다. 또 타 지역에 비해 과열 수준이 높아 전매제한 기간을 보다 강화해투자수요의 감소를 유도할 필요가 있다고 판단됐다.”
강남권을 투기과열지구로 지정하지 않았는데
“이번에 선정한 지역은 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등 투기과열지구 지정의 주요 효과가 모두 포함됐다. 특히 서울과 경기도의 향후 분양물량은 대부분 정비사업과 공공택지 물량이고 이들 물량은 통상 1순위에서 마감된다. 그 점을 감안하면 1순위 제한 등 주요 청약제도의 강화는 단기적 투자수요가 청약시장에 진입하는 것을 효과적으로 억제할 수 있을 것으로 보인다. 향후 이번 대책이 시장에 미치는 영향을 모니터링하면서 정례적으로 과열 현상보이는 지역에 대해 투기과열지구 지정 여부를 검토할 계획이다.”
투기과열지구와 이번 맞춤형 제도의 차이점은
“투기과열지구로 지정되면 LTV(담보가치인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 부동산 대출에 대한 금융규제나 조합관련 규제, 가점제 강화와 같은 청약규제 강화와 같은 다수 규제가 자동 시행된다. 그러나 이번 맞춤형 청약제도는 투기과열지구의 지정 효과 중에서 특히 실수요자 보호에 실효적인 규제(전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한)만 적용한다는 점에서 차이가 있다.”
이번 방안은 언제부터 시행되나. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는지
“강화된 전매제한 제도는 오늘(3일) 입주자 모집공고분부터 적용된다. 3일 이전에 입주자 모집공고를 한 주택에는 적용되지 않는다. 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택도 예외다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자 모집 승인신청분부터 적용된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정 절차를 최대한 단축해 이달 중순부터 시행할도록 할 예정이다.”
선정된 조정 대상지역은 언제 제외되나
“시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 과열 현상이 해소됐다고 판단되면 제외 여부를 검토할 계획이다.”

김성희 기자 kim.sunghee@joongang.co.kr
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