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[반퇴시대 재산리모델링] 집도, 빚도 없는 40대 주재원, 집도 사고 은퇴자금도 마련하고 싶은데…

중앙일보 2016.06.22 00:02
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중견기업에서 근무하던 김모(45세)씨는 3년 전 미국 주재원으로 파견돼 동갑내기 아내와 함께 두 딸을 키우고 있다. 내년 말쯤 한국으로 복귀할 예정이라 주택 매입에 관심을 갖기 시작했다. 당초 전세를 살아 어차피 주택 구입이 필요하지만 한국을 비운 사이 집값이 너무 올랐다는 소식에 고민이 많다.
주택은 실수요 차원에서 출퇴근이나 자녀 통학을 고려해 선택하기 바란다. 노후 생활비 목표금액 부족분은 전업주부 아내가 국민연금을 20년간 임의가입해 보충하면 되겠다. 국내 복귀 이후 사교육비와 주거비용 고려해 주택구입·교육·은퇴자금 등 생애주기별 자금 마련 계획을 세우도록 하자.
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| 출퇴근 고려해 주택 매입

 
해외 주재원 근무 40대 부부
귀국 후 본격적인 노후 준비


김씨네는 호가 7억5000만원인 서울 금호동 A 아파트(105㎡)와 비슷한 가격대의 위례신도시 B아파트, 그리고 행당동 재개발 구역 투자 세 가지 안을 놓고 저울질하고 있다. 가장 먼저 고려해야 할 부분은 내년 말 귀국 후 김씨의 출근지다. 강북 도심 여의도 방향으로의 출근이라면 금호동이 무난해 보이고, 강남권 출근 가능성이 높다면 위례신도시를 고려해 볼 만하다. 세번째 옵션인 재개발구역 투자는 귀국 후 주거 안정성 측면을 고려하면 현실적인 대안으로 보기 어렵다.

따라서 금호동 A아파트와 위례신도시 B아파트 가운데 한 곳을 구입하는 게 좋겠다. 두 아파트의 매매가격은 비슷하다. 그렇다면 향후 김씨의 출퇴근 또는 자녀 교육 문제를 종합적으로 고려해 결정하는 것이 옳을 것으로 보인다. 근무지가 귀국 직전까지 확정되지 않을 수도 있다. 그럴수록 철저한 사전 조사를 통해 신중한 선택을 해야겠다.
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| 노후 생활자금 점검 필수

현재 가입 중인 연금보험은 65세부터 월 50만원을 받을 것으로 예상된다. 국민연금은 임의계속 가입을 통해 65세까지 불입한다면 월100만원을 받고, 퇴직연금은 월 45만원으로 예상된다. 이렇게 되면 부부가 원하는 월 250만원에서 55만원이 부족하다. 대안은 배우자의 국민연금 가입이다. 전업주부도 임의가입을 통해 월 25만원을 20년간 불입하면 월 51만원을 확보할 수 있다.

가족 보장성 보험은 부부 종신보험과 건강보험, 실손보험, 자녀들의 건강·실손보험 세트 가입으로 잘 구성돼 있다. 보험료 월 40만원도 적정하다. 다만 가정의 주소득원인 김씨의 보장자산을 강화할 필요가 있다. 종신보험을 통한 적절한 보장자산 크기는 연봉의 3배 수준으로 준비하면 된다. 이렇게 준비해도 퇴직 후 국민연금이 나오지 않는 소득 크레바스는 피하기 어렵다. 인생 이모작이 필요한 이유다.


| 생애 재무목표 세워놓고 저축

해외 근무 중이라 소득대비 저축률이 높지만 귀국 후에는 사교육비와 주거 비용이 늘어날 수밖에 없다. 따라서 현재 보유한 목돈과 매월 저축 가능한 소득을 재무목표에 맞춰 잘 운영해야 한다. 김씨 부부가 앞으로 준비해야 할 생애자금은 주택구입자금, 교육자금, 자녀 결혼자금, 향후 은퇴자금으로 나눌 수 있다.

주택 구입자금은 현재 보유중인 예금과 종합자산관리계좌(CMA)를 활용해 해결한다고 해도 남은 자금에 대해서는 목적별, 기간별로 통장을 나눠 관리하는 것이 좋다. 김씨 부부의 경우는 교육자금은 3~5년, 결혼자금 10년, 은퇴자금은 20년 계획을 세우면 되겠다. 배우자의 국민연금 월 25만원, 김씨의 소득보장용 종신보험 월50만원, 연말정산시 세액공제 및 은퇴자금용 연금저축 33만원, 자녀 교육자금 각 월 50만원(월100만원), 결혼자금용 각 월50만원(월100만원)으로 통장을 나누어 운영하길 권한다.
 
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수익형 부동산 묻지마 투자 안돼
특성 알아야 노후 월급통장 가능


예전에는 퇴직하면 이자생활자로 살아가는 은퇴자가 많았다. 1990년대 초 은행에 돈을 맡기면 금리가 연 10%에 달했다. 1억원을 넣어두면 1000만원의 새끼를 쳤다. 이자만 받아도 쏠쏠하게 쓸 수 있었다. 하지만 지금 1억원에 대한 이자는 200만원이 안 된다. 이 정도론 생활비에 별도움이 안 된다.

그래서 나타난 현상이 전세 퇴조와 월세 급부상이다. 전세금을 받아 은행에 넣어둬도 1%대 이자를 받게 되자 5~6% 수익률이 기대되는 월세가 대안으로 떠올랐다는 얘기다. 이런 흐름에 맞춰 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산 투자 상품이 봇물처럼 쏟아지고 있다. 오피스텔이 가장 대표적이고 도시생활형주택, 분양형 호텔, 원룸형 다세대까지 선택의 폭이 넓어졌다. 투자금액은 1억~2억원 사이가 많다.

문제는 선택의 폭이 넓어지면서 오히려 투자 결정을 하기 어려워지고 있다는 점이다. 그럴수록 상품의 특성을 잘 파악해야 한다. 상품별 특성을 이해해야 자신에게 가장 적합한 상품을 고를 수 있기 때문이다. 그래야 ‘묻지마 투자’를 피하고 최적의 투자 효율을 올릴 수 있다.
가장 일반적인 투자 대상은 오피스텔인데 늘 공급과잉을 고려해야 한다. 도시생활형주택은 오피스텔과 유사하지만 오피스텔과는 쓰임이 달라 고객도 다르다는 점을 이해해야 한다. 분양형 호텔 역시 장기적으로는 수익률을 보장받을 수 있는지 잘 살펴야 한다. 소형 아파트는 일반 주택이라는 점에서 값이 오르면 시세차익을 기대할 수 있다는 점에서 차별화된다. 어느 상품이든 교통 편의성은 기본 조건이다.

김동호 기자 dongho@joongang.co.kr
 
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