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[분양 포커스] 그린벨트 해제 절차 간소화 … 하남 부동산 시장 들썩들썩

중앙일보 2016.05.06 00:02 부동산 및 광고특집 1면 지면보기
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정부의 규제 완화로 그린벨트 해제 기대감이 커진 가운데 9호선 지하철역 예정지 인근에 그린벨트 땅이 분양되고 있어 눈길을 끈다. 사진은 하이랜드가 분양 중인 그린벨트 토지.

경기도 하남 부동산 시장에 투자자들의 관심이 커지고 있다. 서울과 가까운 입지여건을 갖춘데다 지하철 개통 등의 대형 호재가 쏟아지고 있어서다. 특히 토지시장에 쏠린 투자자의 관심이 뜨겁다. 개발제한구역(그린벨트) 해제 절차 간소화 등을 등에 업고 땅값이 강세를 보이고 있기 때문이다.

하남 감북동·초이동 토지

이런 가운데 서울 지하철 9호선 보훈병원역 예정지 인근 하남 자연녹지에 그린벨트 해제를 기대해 볼 만한 땅이 분양되고 있어 눈길을 끈다. 하이랜드가 하남시 감북·초이동에 공급 중인 자연녹지지역 토지다. 서울 접근성이 좋고 주변에 대형 개발호재가 많아 투자문의가 끊이지 않는다는 게 업체 측의 설명이다.
 
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하이랜드가 하남에 분양 중인 토지의 가장 큰 특징은 주변 개발호재가 풍부하고 입지여건이 뛰어나다는 점이다. 우선 이 땅은 서울 강동구 둔촌동과 접해 있는 서울 생활권이다. 2018년 개통 예정인 서울 지하철 9호선 보훈병원역 주변으로 서울 잠실까지 10분대, 강남까지 20분대면 갈 수 있다.

여기에다 지난해 11월 발표된 서울~세종 간 고속도로가 완공되면 세종시까지 이동이 1시간대로 단축된다. 서울~세종 간 고속도로는 서울(구리)~하남~성남~용인~안성~천안~세종을 잇는 총 여장 128㎞의 왕복 6차선 고속도로다.

주변 개발호재도 풍부하다. 먼저 매각 대상 토지 주변 신장동에는 교외형 복합 쇼핑몰인 ‘스타필드 퍼스트 하남’(신세계 유니온스퀘어)이 올해 개장 예정이다. 연면적 45만9498㎡(지하4층~지상4층), 부지면적 11만7990㎡로 수도권 최대 규모다. 이뿐 아니라 고덕 상업업무복합단지, 강동 첨단업무단지, 미사강변도시 등의 초대형 개발사업도 주변에 줄을 잇고 있다.

보존가치 낮은 그린벨트 개발 쉽게
하지만 이 토지의 가장 큰 매력은 정작 따로 있다. 장기적으로 그린벨트 해제를 기대해볼 수 있다는 점이다. 전체 행정면적의 80% 이상이 그린벨트로 묶여 있는 하남시는 지난해 5월 정부가 발표한 그린벨트 규제 개선 방안에 따라 그린벨트 해제 권한이 지방자치단체장에게 위임되면서 그린벨트 해제 가능성이 그 어느 때보다 높아졌다는 게 업체 측의 설명이다.

실제로 정부는 지난해 규제개혁 장관회의를 열고 올해부터 30만㎡ 이하 그린벨트 해제 권한을 시·도지사에게 넘기기로 했다. 이에 따라 정부는 그린벨트 지정 이후 현장 여건 변화를 감안해 환경보전 필요성이 낮은 그린벨트는 지자체 판단으로 개발을 허용한다는 계획이다. 정부는 이런 방식을 통해 2020년까지 전 국토 면적의 3.9%에 해당하는 3862㎢의 그린벨트 가운데 233㎢를 단계적으로 해제할 예정이다. 경기도에선 여의도 면적(2.8㎢)의 17배 땅이 그린벨트에서 풀려 개발 가능지로 신분이 바뀌게 된다.

이 조치로 특히 서울과 인접해 있는 경기도 하남이 직접적인 수혜를 볼 것이라는 예상이 나온다. 실제로 전체의 80% 이상이 그린벨트로 묶인 하남은 그동안 개발수요는 많았지만 개발이 사실상 불가능해 주민 불편이 적지 않았다. 하지만 이번 그린벨트 규제 완화로 미니택지·산업단지 등의 개발이 촉진될 가능성이 크다는 분석이다.

지하철 9호선 보훈병원역 인근
서울 잠실 10분대, 강남 20분대
대형 개발호재 많아 땅값 상승


하남시는 이미 지난해 11월 그린벨트 내 51개 취락지구(787필지, 20만6004㎡)에 대해 개발행위 제한을 완화하는 도시관리계획 재정비 결정을 고시했다. 이에 따라 섬말·샘골·법화골 등 3개 취락지구는 자연녹지지역에서 제1종전용주거지역으로, 그 외 48곳은 자연녹지지역에서 제1종일반주거지역으로 용도가 변경돼 건축물 신축 등이 가능해졌다.

현재 하이랜드가 매각하고 있는 땅도 자연녹지지역의 제1종 일반주거지역으로 지구단위계획구역(대사골지구)으로 지정돼 있고 내년 개통 예정인 서울 지하철 9호선 보훈병원역과 인접해 있어 그린벨트에서 해제되면 주거 수요가 많이 유입될 전망이다.

이 땅은 또 향후 2020년까지 하남시가 목표로 하고 있는 36만명의 자족도시 건설을 위한 체계적인 개발의 수혜 효과도 예상된다. 하남은 이미 자족도시 건설을 위해 그린벨트를 풀어 미사·위례·감일지구 등의 주거단지를 개발 중이며, 보금자리지구에서 해제된 감북·초이동은 하남시 2020년 도시기본계획에 따라 지식기반산업이나 저밀도 주거단지로 개발될 가능성이 있다.

그린벨트 풀리면 고급주택지 유망
매각 대상 토지는 현재 필지 안쪽까지 차가 다닐 수 있는 도로가 나있고 곳곳이 텃밭으로 개간돼 사용 중이며 체육시설이나 무허가 건축물들이 곳곳에 들어서 있다. 이는 그린벨트 해제 기준인 환경평가 3~5등급에 해당하는 것으로 보존가치가 낮아 그린벨트 해제 가능성이 있다.

이 땅은 특히 2015년 광명 소하지구 그린벨트 해제에 이어 구리 토평동의 그린벨트 해제가 구체화하면서 차기 해제 1순위 해제지역으로 하남이 거론되고 있는 상황이라 그린벨트 해제 기대감이 그 어느 때보다 높은 분위기다.
 
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필지 안쪽까지 길이 나 있고 곳곳이 텃밭으로 개간돼 사용 중인 하남 감북·초이동 토지.

실제로 하남에서는 최근 감북동 베다리마을, 춘군동, 궁안마을, 천현동 선린동 등에서 그린벨트 해제가 줄을 잇고 있다. 이런 상황에서 정부는 지난해 14년 만에 전국의 그린벨트에 대한 환경영향평가를 실시해 그린벨트 해제 기대감을 더욱 키우고 있다. 이는 그린벨트 해제지역 확대를 위한 포석이라는 분석이 지배적이다.

그린벨트 해제 기대감이 높아지면서 하남 땅값도 상승세를 보이고 있다. 국토교통부에 따르면 하남시 녹지지역 땅값(공시지가)은 지난해에만 3.98% 올랐다. 같은 기간 전국, 경기도 녹지지역 땅값이 각각 2.1%, 1.54% 오르는 데 그친 것과 비교된다.

매각 대상 토지의 경우 도시지역의 자연녹지로 4층 이하 건축이 가능하지만 특히 주변 여건을 봤을 땐 그린벨트 해제 시 단독주택이나 타운하우스 등 고급 주택지로 개발될 가능성이 크다는 게 업체 측의 설명이다. 필지별로 3306㎡ 안팎으로 대분할돼 있으며 496㎡ 필지 기준 분양가는 3.3㎡당 59만~80만원이다.

현재 주변 그린벨트 전·답이 3.3m²당 500만~600만원에 거래되고 있다. 그린벨트에서 풀린 땅은 시세가 800만~1000만원 선이다. 하이랜드 관계자는 “이번 매각 토지는 회사 보유분으로 우수 필지가 포함돼 있어 알짜 땅을 선점할 마지막 기회”라고 말했다.

문의 02-488-8552

김영태 기자 kim.youngtae@jongang.co.kr
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