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[반퇴시대 재산리모델링] 자녀에게 땅 물려주고 싶은데 세금이 걱정된다면?

중앙일보 2016.05.04 00:02
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경남에 거주하는 최모씨는 본격적인 노후 준비에 들어가려고 한다. 자녀 둘에게 땅을 증여하려는 데 세금 부담이 걱정이다. 안정적인 노후생활자금으로는 오피스텔을 구입을 생각 중인데 향후에도 유망할지 자신이 없어 재산리모델링센터의 문을 두드렸다.
양도소득세 및 상속세를 절세하려면 자녀가 토지상태에서 사전증여 받아 건물을 짓도록 하자. 본인의 소득과 자금출처를 마련할 수 있어 현명한 절세 방법이라 할 수 있겠다. 현재 생각 중인 오피스텔은 공급과잉 우려가 있으므로 수익형 부동산으로는 소형 아파트를 추천한다.

 
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추후 자녀가 땅 팔 때 세금 줄이려면 공업용지로 전환하는 게 유리

| 빈 땅에 건물 지어 증여


경상남도 김해시 땅은 나대지로 증여하지 말고 공장으로 건축해 완공등기 이전에 자녀에게 증여하는 게 절세에 도움이 된다. 현재 예상되는 임대료 수준은 보증금 2000만원에 월 임대료 220만원 수준으로 현 시세인 4억5000만원과 건축비용 2억원을 기준으로 할 때 연 4.2%의 임대수익률이 예상된다. 따라서 공장 건축을 통한 임대 수익형 부동산으로의 개발은 현명한 판단으로 보인다. 향후 보유에 따른 시세 상승도 예상된다.

더구나 자녀가 임대사업자 등록을 하면 임대소득은 모두 자녀의 소득이 돼 자금출처가 마련될 수 있다. 증여재산의 평가는 시가가 원칙이다. 매매사례가 없다면 개별공시지가로 평가할 수 있다. 현재 공시지가는 시가의 절반 수준인 2억원 정도여서 자녀 2명에게 증여할 경우 인당 450만원의 세금으로 증여할 수 있다.

부동산 양도시 주의할 사항은 특수관계자인 자녀에게 증여한 부동산은 5년 내 양도시 양도세 부담이 커진다. 증여자의 토지 취득가액은 1억6000만원이고 자녀의 취득가액은 공시지가 2억원이므로 차이에 대한 양도소득세를 줄이려면 증여 받은 후 5년이 지나서 양도해야 한다. 사업용 토지의 양도소득세율은 일반세율 6~38%이며 3년 이상 보유하면 장기보유공제로 10~30%까지 받을 수 있다. 나대지 상태에서 양도할 경우 비사업용토지 세율을 적용받아 16~48%로 일반세율보다 10%씩 더 비싸다.
 
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| 오피스텔보다는 소형 아파트

자녀 2명은 수도권 도시에서 교사로 재직 중이며 서울 소재 주택에서 전세로 함께 거주 중이다. 그런데 오피스텔 등 수익형 부동산을 매수해 자녀가 결혼 전까지 거주하고 이후 수익형 부동산으로 활용할 수 있는 부동산의 매수를 희망하고 있다. 두 자녀가 직장을 감안하면 관악구와 동작구가 대안으로 판단된다. 하지만 해당 지역은 소액으로 투자 가능한 수익형 부동산의 대명사라고 할 수 있는 오피스텔이 많지 않은 지역이다. 또 최근 오피스텔 시장은 공급량 증가에 따른 공실률 상승으로 임대료가 하락하는 추세를 보이고 있어 투자 유의상품이기도 하다.

그렇다면 투자자들이 가장 선호하는 지역 중의 하나인 강남역 인근의 서초구로 지역을 확대하는 게 좋겠다. 해당 지역은 우수한 교통여건과 다양한 문화 쇼핑시설 등으로 인해 수요층이 탄탄해 임대 안정성이 뛰어날 뿐만 아니라 이로 인한 시세 상승 가능성도 높다. 이 지역의 오피스텔의 시세는 3.3㎡ 당 1200~1300만원수준으로 의뢰인이 투자 예정금액인 2억5000만원이면 20평형 정도의 오피스텔을 매수할 수 있으며, 현재 임대료 수준은 보증금 1000만원에 월 임대료는 100만원 수준을 형성하고 있다.

하지만 이보다는 투자금액을 조금 더 높여 소형 아파트의 매수를 권하고 싶다. 오피스텔의 경우에는 많은 공급량으로 인해 향후 전망이 그리 밝지 않다. 소형 아파트는 1~2인 가구의 증가 추세가 지속되고 있는 가운데 현재 수요도 많을 뿐만 아니라 향후 수요층도 탄탄할 것으로 예상된다. 관악구와 동작구에 소재하고 있는 소형 아파트의 가격은 3.3㎡ 당 1700~1800만원수준으로 약 4억5000만원이 필요하지만 부족한 자금 2억원은 대출을 통해 마련하면 되겠다.

| 매월 여유자금의 활용방안에 대한 의견

여유자금은 1%대 확정금리 적금금액을 늘리고 국내 주식형펀드와 해외 비과세펀드를 추천한다. 적립식은 ‘매입시점’과 ‘매입가격’을 분산키는 방법으로 매입단가를 평준화시켜 위험을 줄일 수 있는 투자수단이다. 적립식펀드 투자시에는 꾸준히 불입한다는 대원칙과 목표수익률을 설정해 목표수익 도달시 과감히 이익실현을 하는 것이 중요하다. 국내주식형 펀드의 경우 국내주식 매매거래이므로 평가차익이 비과세돼 절세효과가 극대화된다. 해외 비과세주식펀드는 1인당3000만원까지 2017년말까지 가입하면 평가차익·환차익에 대해 비과세로 절세 효과가 있다.
 
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노후의 벗 악기를 배워라

랜 노후를 보내려면 돈과 건강만으로는 되지 않는다. 삶의 비타민이 필요하다. 바로 음악이다. 음악 감상이나 노래방도 좋지만 퇴직 후에도 노래방에 계속 다닐 수는 없다. 이 때 필요한 것이 악기다.

악기를 익혀두면 퇴직 이후에도 동호회에 참여할 수 있고 혼자서도 즐길 수 있다. 인생 100세를 풍요롭게 지낼 수 있다는 얘기다. 무엇을 해야 할지가 고민될 텐데 뭐든 마음에 끌리는 악기가 좋다. 피아노도 좋고 기타와 드럼도 좋다. 남자들은 주로 색소폰을 고르는 경우가 많다. 휴일 한강 둔치에 나가보면 여기저기서 색소폰 연주 소리가 들린다. 조금만 시야를 넓히면 플루트와 클라리넷 같은 목관악기도 좋다.

누구나 이런 꿈을 꾸면서도 망설이는 이유는 두 가지다. 첫째는 시간이 없고 배울 곳이 없다는 핑계다. 하지만 요즘 인터넷에 들어가보면 레슨 중개업자는 많다. 그다지 과도하지 않은 레슨비로 가정방문 레슨도 받을 수 있다. 악기를 하려면 반드시 레슨을 받아야 한다. 빠르고 제대로 배울 수 있기 때문이다.

둘째 이유는 악기값이다. 술은 거나하게 마셔도 악기값 앞에선 작아지는 사람이 많다. 하지만 한 번 투자로 평생의 취미가 생긴다는 걸 알아야 한다. 악기를 하게 되면 연주 자체도 좋지만 음악을 알게 된다는 것이야말로 귀중한 소득이다. 악보만 봐도 눈이 반짝거리면서 음계 읽기가 시작된다.

등산과 골프를 비롯한 친목 모임도 좋지만 70세가 넘으면 교류가 급격히 줄어든다. 그럴 때 악기는 진정한 노후의 벗이 된다. 아직 손이 유연한 50세를 넘기기 전에 익혀두면 금상첨화다.

김동호 기자 dongho@joongang.co.kr

 
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