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여윳돈으로 주택임대업 … 펀드·ISA도 늘려야

중앙일보 2016.04.28 00:02 경제 6면 지면보기
Q. 외국계 회사 부장으로 일하는 50대 초반의 김모씨는 회사원치고는 월급이 많은 편이다. 최근 퇴직금 중간정산을 통해 4억원을 받아두고 있어 현금도 두둑하다. 하지만 세금 부담이 크고 5~6년 내 퇴직하기 때문에 노후가 걱정이다. 대학생 자녀 둘에 대한 뒷바라지도 남았다. 임대주택사업 등 노후 대책에 관해 자문을 구해왔다.

50대 초반 외국계 회사 부장
노후자금 지금부터 만든다면

A. 임대주택을 위한 사업자등록은 보통 구청만 하고 끝내는데 세무서에도 해두길 바란다. 국세와 지방세 혜택을 모두 받을 수 있어서다. 또 금융소득종합과세 대상자가 될 가능성이 있으니 비과세 상품을 적극 활용해 절세 규모를 늘려야 한다. 연금저축펀드는 정기적으로 운용 펀드를 바꿔 수익률 관리에 나서야 한다.
 
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◆구청·세무서 모두 사업자등록=김씨는 임대주택 두 채를 매입하려고 한다. 이를 위해선 임대사업자 등록을 해야 하는데 통상 구청에 등록하고 끝내는 경우가 많다. 이렇게 되면 취득세·등록세는 절세혜택을 받지만 세무서에 내는 양도소득세·종합부동산세·소득세 세제혜택은 받을 수 없다. 따라서 김씨처럼 주택을 소유하고 있다면 세무서에 사업자등록을 하지 않고 임대를 했다가는 향후 본인 거주 주택을 매각해 양도차익이 발생했을 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없게 된다는 점에 유의하자.

반면 구청과 세무서에 둘 다 사업자등록을 한 경우에는 거주용 주택에 대해 2년 보유 2년 거주 요건을 채우면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 이 경우 임대주택은 수도권 기준 기준시가 6억원 이내(수도권 외 3억원)다. 면적에는 제한이 없어 김씨의 경우 혜택을 볼 수 있으며, 5년 이상 임대라는 점을 기억하자. 김씨의 경우 임대주택 두 채에서 연간 2000만원 이내인 1500만원의 월세 수입이 예상돼 올해까지는 비과세 되고, 내년부터는 소액 분리과세돼 소득세 부담이 없다.

◆비과세해외주식펀드·ISA로 절세=금융소득종합과세에도 대비해야 한다. 과세 대상이 되면 연간 금융소득 2000만원 초과 금액에 대해 원천징수 15.4% 외에 추가로 20% 이상의 세금을 추가 납부하게 된다. 개인종합자산관리계좌(ISA)와 비과세해외주식펀드의 절세 혜택을 통해 과세대상 금융소득을 연간 2000만원 이내로 관리하는 것이 좋겠다.

ISA는 2018년 말까지 가입할 수 있다. 가입 이후 5년간 매년 최대 2000만원을 납입할 수 있으며, 계좌 내 발생 순이익에 대해서 200만원까지 비과세하고 초과분에 대해서는 9.9% 분리과세돼 종합과세 대상 금융소득에 포함되지 않는다. 비과세해외주식펀드는 2017년 말까지 3000만원 한도로 투자할 수 있으며 10년간 비과세 혜택을 받는다.

◆연금저축 포트폴리오 다양화=연금저축펀드는 세액공제에 따른 절세혜택에만 집중하고, 노후 연금수령에 대해서는 소홀하기 쉽다. 보통 퇴직 후 완전노령연금을 받을 때까지는 7~10년 정도의 은퇴크레바스를 겪게 되는데, 연금저축은 이 공백을 메워 주는 자원이다. 김씨는 지난해 기존 보험사 연금저축보험을 증권사 연금저축펀드로 이전했는데 수익률이 더 나빠졌다. 연금저축펀드 내 포트폴리오 비중이 컸던 글로벌헬스케어펀드의 손실이 확대됐기 때문이다. 안정성을 높이려면 투자 포트폴리오를 더 다양화하고, 정기적으로 전문가와 리밸런성(펀드 교체) 작업을 수행해 나갈 것을 권한다.

지방에 있는 땅은 노후에 본인이 직접 활용할 계획이 없으면 매물로 내놓는 게 좋겠다. 이를 위해선 현지 사정에 밝은 현지 부동산중개인들에게 매각 의사를 밝히고 주기적으로 접촉해 매각 가능성을 높일 필요가 있다.
 
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김동호 기자 dongho@joongang.co.kr
반퇴시대 재산리모델링 asset@joongang.co.kr
 
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