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중산층 임대주택 '뉴스테이', 새 주택 공급원으로 떠오른다

중앙일보 2016.03.14 11:45
뉴스테이(new stay: 기업형 임대주택)가 새로운 주택 공급원으로 떠오르고 있다. 그동안 민간 분양아파트가 공급시장을 주도해왔으나 앞으로는 중산층 임대주택으로 불리는 뉴스테이가 주택 공급의 한축을 담당할 것으로 보인다.
 
정부가 뉴스테이 공급 촉진을 위해 각종 혜택을 부여하고 있는데다 주택임대시장도 월세위주로 빠르게 변하고 있기 때문이다.
 
더욱이 전세값이 치솟으면서 '전세+월세'와 같은 보증금부 월세시장이 크게 늘어나 뉴스테이 필요성이 높아졌다.
 
이에 따라 국토교통부는 지난해 1만4000가구의 뉴스테이를 공급한데 이어 올해 2만 5000가구를 내놓는다. 국토는 지금 건설 중인 물량을 포함해 2019~2020년까지 총 13만 가구를 일반에 선뵈일 계획이다.
 
SH공사와 같은 공공기관은 물론 민간업체도 뉴스테이를 접목한 각종 개발사업을 추진하는 분위기여서 조만간 뉴스테이 전성시대가 열릴 것으로 전망된다.
 
국토부는 뉴스테이 촉진방안으로 지난해 주택도시기금 5000억원 정도를 각 사업장의 시행사 컨소시엄 설립 자본금으로 출자했고 올해도 비슷한 금액을 책정해 놓았다. 이 자금은 사업이 늘어나면 증액이 가능해 최고 20%는 더 늘어날 수 있다고 국토부 관계자는 말한다.사업자금 대출분으로는 올해 처음 2100 여억원을 확보해 놓은 상태다.
 
정부의 적극적인 지원에 따라 뉴스테이 사업 모델도 다양해졌다. 지금까지는 LH공사의 택지지구나 국·공유지를 활용한 사업 공모형과 민간 제안형이 주종을 이뤘으나 근래들어 재개발과 같은 정비사업 연계형에서부터 오피스텔이나 주상복합아파트를 지을 수 있는 도심형과 토지를 임대하는 방식, 협동조합 형태, 한옥 뉴스테이 방식까지 등장하는 추세다.
 
게다가 SH공사는 서울시내 사업성이 떨어져 답보상태에 놓인 재개발지구에 뉴스테이를 접목하는 사업을 적극 추진할 방침이다.우선 현대건설이 시공사로 참여하는 동대문구 제기동 재개발사업을 '서울리츠'를 만들어 조합원 분을 뺀 나머지 300 여가구를 전량 매입해 뉴스테이로 활용한다는 것이다. 이를 계기로 다른 악성 재개발·재건축단지도 뉴스테이형 사업이 활성될 것으로 기대된다.
 
이렇게 되면 주요 도시내 재개발·재건축 단지는 중산층용 임대주택 공급원으로 각광받을 가능성이 크다.
 
더욱이 마탕한 투자처를 찾지 못한 유동자금을 뉴스테이 사업으로 끌여들일 경우 관련 사업은 크게 번성할 것으로 보인다.
 
SH공사 김우진 경영기획본부장은 "뉴스테이 수익률이 연간 5~6%는 족히 되기 때문에 사모보다 공모형 리츠를 만들어도 돈이 몰려들 것"이라고 전망했다.
 
민간업체 또한 뉴스테이 사업에 관심을 보이고 있다.롯데는 서울 양평도 공장부지에 뉴스테이 사업을 추진 중이고 KEB하나은행은 대구 대명지점과 포정동 금융센터,부산 양정·광안지점을 주거용 오피스텔 뉴스테이를 짓기로 했다.관련 기업의 이같은 방침은 땅을 팔지 않고 뉴스테이 사업을 벌여 자산가치를 높이기 위한 조치다. 이런 분위기는 다른 업체에게도 영향을 미칠 것으로 예상된다.
 
뉴스테이 사업자금은 참여업체 출자로 자본금이 전체 사업비의 20% 정도되는 컨소시엄 형태의 시행사가 설립돼 이를 마중물로 사업을 관장하게 한다.자본금 중 50~70%는 주택도시보증공사가 운용하는 주택도시기금으로 충당하고 나머지 30~50%는 민간 출자금으로 조달한다. 건설사는 6~10%를 출자하는 대신 건설공사를 통해 이익을 얻는다. 자본금을 뺀 80%의 사업비는 주택도시기금·민간 차입금·임대보증금으로 충당한다.
 
이런 방식으로 주택을 완공하면 8년간 임대를 줬다가 그후 분양을 통해 시세차익을 출자사들이 나눠 갖는다. 반대로 아파트값이 떨어지면 출자사는 자본금을 제대로 회수할 수 없게 된다.
 
이를 우려해 건설사가 사업참여를 꺼리자 정부는 청산 전에도 지분을 팔 수 있도록 기준을 완화해 줬다.사업형태에 따라 좀 다르지만 공모형이나 민간 제안형의 경우 건설사 입장에서는 손해볼 게 없다고 업계 관계자는 말한다.
 
공모작업에 참여했던 조준환 수목건축 본부장은 " 공모나 사업제안형은 건설사 주도로 추진되는 구조여서 공사비 책정 때 이익분을 충분히 반영해 놓기 때문에 공사를 담당하는 자체만으로도 수익을 낼 수 있는 구조"라고 설명했다.
 
수익이 아파트 분양사업만큼은 아니지만 건설일감이 줄고 있는 상황에서 건설사가 뉴스테이 사업을 마다할 이유가 없다는 얘기다. 초창기 뉴스테이는 건설사를 위한 사업이라는 비판이 나온 것도 이런 연유 때문이다.
 
민간이 뉴스테이 사업을 추진할 경우 굳이 컨소시엄 형태의 시행사를 별도로 구성하지 않아도 된다.직접 시행을 해도 무방하다. 다만 도시주택기금이 충분히 지원되지 않는다는 단점이 있다.
 
뉴스테이 임대료는 적정한 수준인가.
 
초기 임대료는 대개 보증금과 월 임대료를 주변시세의 80~90% 선에서 결정된다.그러나 임대료 책정에 대한 별도의 규정이 없다. 그래서 업체들은 첫 임대료 책정분을 최대한 높게 잡으려는 경향이 짙다. 한번 책정된 임대료는 연간 5%이상 올리지 못하도록 돼 있어서 초기에 잔뜩 올려 놓아야 유리하기 때문이다.
 
첫 뉴스테이사업인 인천 도화지구는 전용면적 59㎡규모가 보증금 5000만원에 월 임대료 43만원으로 책정됐다.큰 평수인 84㎡는 6500만원에 월 55만원이다.주변보다 월 임대료가 2만~5만원 정도 싼 것으로 조사됐지만 적은 금액은 아니다.
 
근래에 입주자를 모집한 서울 신당동 대림뉴스테이의 경우 원룸형태인 전용면적 24㎡은 보증금 1000만원에 월 65만원이고 30㎡는 4000만원에 월 75만원이다.같은 시기에 선뵈인 대림동 뉴스테이는 37㎡의 경우 1000만원에 월110만원 규모다. 여기에 관리비용까지 감안하면 임대료는 5~10%는 더 늘어난다.
 
서울지역 뉴스테이 임대료를 고려할 때 입주 대상자의 실제 수입은 원룸형태의 경우 월 250만원은 돼야 하는 것이다. 방 한개와 거실이 있는 구조는 300만원은 넘어야 쪼달리지 않는다. 통상적으로 안정적인 주거비용 감당 비율은 월 수익의 30% 선으로 잡는다. 월 수익이 이정도이면 세금 등을 빼지 않은 상태의 연봉은 3500만~4500만원이 족히 돼야 한다는 분석이다.
 
그렇지만 임대료 인상에 대한 상한선이 정해져 있어 임대기간 동안 안정적으로 거주할 수 있는 장점 때문에 청약경쟁률이 높다는 평가다. 게다가 뉴스테이가 많아지면 기존 아파트의 무분별한 임대료 인상현상은 크게 줄어들 것이라는 진단도 나온다. 뉴스테이가 주택 임대료의 기준이 될 것이라는 해석이다.
 
반면에 뉴스테이 공급 촉진 정책에는 여러 문제점이 도사려 있다. 우선 재개발·재건축과 같은 정비사업 연계형은 사업 활성화를 위해 용적률 인센티브 혜택이 주어져 가뜩이나 열악한 도시환경을 더 악화시킬 우려가 많다.뉴스테이 촉진지구로 선정된 인천 청천2구역의 경우 당초 248%였던 용적률이 294%로 높아진다. 사업 채산성을 위해 3500가구가 계획된 자리에다 5100가구를 짓도록 용적률을 높여줬다. 국토부가 확정한 정비사업 연계형 뉴스테이는 다 그런 구조다.
 
용적률이 높아지면 건물이 빽빽하게 들어서 그만큼 도시가 난개발될 확률이 높다. 이런 지역은 결국 나중에 다시 슬럼화되는 악순환을 겪는다는게 전문가들의 설명이다.가천대 도시계획학과 이창수 교수는 "용적률 인센티브를 통해 주택문제를 해결하게 되면 도시 환경을 비롯한 부작용이 발생하고 이로 인한 피해는 고스란히 시민에게 되돌아 온다"고 진단했다.
 
이밖에 뉴스테이 자본 참여 기준이 국토부가 주관하는 리츠(REITs:부동산투자회사)위주로 돼 있어 부동산펀드를 운용하는 자산운용사가 역차별 받고 있다는 지적도 나온다. 이지스자산운용사 고철 감사는 "자본시장법에 따라 설립된 자산운용사는 투자방식은 리츠와 동일한데 다시 리츠법의 자격요건을 갖춰야 뉴스테이 자산관리회사(AMC)로의 참여가 가능하다"고 설명했다.
 
한정된 주택도시기금이 뉴스테이에 집중되면 서민을 위한 공공임대주택 건설에 차질이 생길 수도 있다. 실제로 장기공공임대주택 재고량은 2014년 14.3% 감소했다.그만큼 공급물량이 줄고 있다는 뜻이다.

최영진 부동산 전문기자 yjchoi@joongang.co.kr
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