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[반퇴시대 재산리모델링] 안경점 운영, 상가 임대로…연 2억4400만원 버는 40대

중앙일보 2016.01.20 00:39 경제 7면 지면보기
Q 지방 도시에서 안경점을 운영하는 40대 후반 정모씨는 세 살 연하 아내와 함께 대학생 자녀를 키우고 있다. 10년 전 중앙일보 재산리모델링을 받아 효과를 거두면서 다시 업그레이드 상담을 요청해 왔다. 그 사이 재산이 불어나 어떻게 굴릴지 자문을 받고 싶어서다.

건물 신축보다 빚 상환…자녀에게 증여, 절세를


A 정씨네는 지난해 상가 건물을 신축해 상당한 재미를 보고 있다. 그래서 추가 신축을 생각 중이다. 하지만 경제가 온통 불확실성에 휩싸여 있다. 금리까지 오르고 있으니 부채를 상환하고 자녀에게 증여를 본격화하는 게 좋겠다.
 
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 ◆건물 신축보다는 부채 상환=대지 구입 후 수 년간 비워뒀던 부지에 지난해 2월 건물을 신축해 매월 1200만원의 임대료를 받고 있다. 대지 구입과 신축 비용으로 9억원을 투자한 것에 비하면 대출이자를 제외하고도 임대수익률이 10% 초반에 이른다.

정씨는 이런 경험을 살려 더 큰 건물을 신축할지 아니면 부채를 상환할지 고민 중이다. 이때 판단의 잣대로 삼을 수 있는 것은 전반적인 경기전망과 금리 예측이다.

 올해도 저성장 기조가 계속돼 성장률이 3%(한국은행 전망)에 그치고, 미국발 금리 인상 시작과 중국의 성장 둔화로 미래 불확실성이 높아지고 있다.

부동산 경기전망 역시 밝지 않다. 대내외 환경을 고려할 때 레버리지(차입)를 동반하는 추가 신축보다는 대출을 상환해 부채를 축소하고 세후 현금흐름을 높이는 게 낫다.

 ◆소득 낮은 가족에게 증여=고소득자는 모든 소득이 종합소득으로 합산된다. 따라서 절세 전략이 필요하다.

정씨네는 안경점 사업에서 매년 1억원 수준의 소득이 발생하고 있고 여기에 임대소득까지 더해지면 결국 최고소득세율 41.8%에 적용돼 소득의 상당 부분을 고스란히 세금으로 납부해야 한다.

다행히 정씨네는 대지 구입과 건물 신축을 모두 배우자와 공동명의로 해두었다. 그 결과 임대소득이 정씨와 부인에게 각각 50%씩 분산되고 있다.

 그런데 정씨는 소득세율이 낮은 가족에게 소유 지분을 증여해 세부담을 줄일 필요가 있다. 부부 모두 소득이 많으니 성년이 된 대학생 자녀 둘에게 건물 지분 20%를 증여하면 좋을 것 같다.

정씨로선 임대소득이 2000만원 줄어들어 소득세 부담이 770만원 정도 절감된다. 자녀는 소득세율이 낮아 190만원 정도의 세 부담만 하면 된다.

결국 정씨네는 매년 580만원을 절감할 수 있다. 자녀는 매년 세후 2000만원 정도의 수입을 통장에 적립해 10년 뒤에는 2억원의 종자돈을 마련하게 되는 효과를 거두게 된다.

 ◆‘부담부 증여’로 절세 극대화=만일 정씨의 지분 20%에 해당하는 2억7700만원(임대료 환산가액 기준)을 자녀에 증여한다면, 자녀가 내야 할 증여세 4100만원과 취득세 1400만원을 합쳐 총 5500만원의 현금도 함께 증여해 주어야 하므로 세 부담도 크고 정씨의 부담도 커진다.

이때 증여세를 줄이려면 관련 채무도 함께 증여하는 ‘부담부증여’를 해야 한다.

부동산과 함께 관련 대출금과 임대보증금의 20%인 2억1100만원을 함께 자녀에게 이전할 경우 증여가액에서 차감돼 증여세 부담은 크게 줄어든다. 이럴 경우 정씨가 현금으로 1700만원만 증여해도 증여세 300만원과 취득세 1400만원을 내기에 충분하다.

 결국 부담부증여는 정씨가 자녀에게 이전한 채무 2억1100만원을 일종의 ‘양도’로 봐서 양도세(지방세 포함) 1200만원을 내야 한다.

그러나 부담부증여로 인해 자녀의 증여세를 3000만원가량 줄인 것이므로 절세효과를 극대화할 수 있다. 또 양도세는 자녀가 아닌 정씨가 부담해야 할 세금이라 자녀에게는 부담이 없다는 장점도 있다.

김동호 기자 dongho@joongang.co.kr
 
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◆ 후원=미래에셋증권·KEB하나은행
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