본문 바로가기

[반퇴시대 재산리모델링] 차 부품 대리점하는 50대 부부

중앙일보 2015.12.30 01:18 경제 7면 지면보기
Q. 남편과 함께 자동차부품 대리점을 운영하고 있는 최모(51)씨는 임대 수입을 위해 건물을 신축하거나 매수할 생각이다. 하지만 오십줄에 접어들어 부동산에 너무 많은 자산을 투자하는 것은 아닌지 고민이다. 또 지난 10년간 투자한 보험상품은 수익률이 높지 않아 노후에 대한 불안이 커지고 있다.

변액보험 줄이고 상가 지어 임대 주길

A. 건물을 신축하거나 매수하는 것은 모두 부담스럽다. 그러나 최씨네는 어차피 임차료를 내고 있는 데다 가계자산 가운데 현금 비중이 크다. 건물을 보유함으로써 투자수익률을 올릴 여지가 있다 . 다만 월 170만원에 달하는 변액보험에 대한 투자비중은 줄이는 게 좋겠다는 분석이 나왔다.
 
기사 이미지

 ◆변액유니버설보험은 해지=최씨의 ‘변액보험’은 골칫덩이가 됐다. 변액연금보험과 변액유니버설보험, 두 상품 모두 수익률이 형편없어서다. 해지하고 싶은 충동이 일어나게 마련이다. 그러나 냉정해야 한다. 두 상품 모두 납입기간이 10년 가까이 됐다. 이제는 보험상품의 특성상 초기에 집중되는 사업비 부담이 크게 줄어 본격적으로 수익률이 올라갈 단계가 임박했다는 얘기다.

 하지만 두 상품을 나눠서 생각해야 한다. 우선 변액연금보험은 유지하도록 하자. 다만 변액연금보험에 편입하는 투자상품은 국내상품에만 머물지 말고 해외주식에 투자할 수 있는 상품을 포함하는 게 좋겠다. 불확실한 대내외 환경을 반영해 채권형펀드로 변경하는 것도 고려할 만 하다.

 현재 손실이 많이 난 변액유니버셜보험은 정리하는 게 좋겠다. 변액유니버설보험은 변액연금보험과 달리 수시 입출금이 자유롭다는 장점이 있다. 그러나 증시 침체의 여파로 수익률 회복이 쉽지 않아 보인다. 그렇다면 변액유니버설보험은 해지해 최씨네가 심각하게 고려중인 부동산 매입에 활용하는 게 향후 수익성 회복에 도움이 될 것으로 보인다.

 ◆부인 명의로 국민연금 가입 =매월 50만원씩 납입하던 변액유니버셜보험의 납입을 중단한 뒤에는 최씨 명의로 국민연금 임의가입을 통해 매월 60만원 수준의 국민연금 수령이 가능하도록 설계하자. 이를 통해 부부합산 200만원 정도의 국민연금을 받아 다른 연금과 합산하면 300만원가량의 ‘노후 월급’이 생긴다. 게다가 현재 소득 기준으로는 국민연금 보험료 불입금액의 100%를 소득공제 받을 수 있다. 이를 통해 16.5%의 소득세 절세가 가능하다. 최씨네는 자녀 교육비를 고려해야 하므로 한창 소득이 있을 때 연금을 꾸준히 들어놓는 게 노후를 위해 좋다.

 ◆실수요 차원이면 건물 신축 고려=금리 인상이 예상되고 있지만 사업자가 자신의 사무실로 사용하기 위해서라면 직접 보유하는 게 효율적일 수 있다. 비싼 임대료 부담을 줄이고 남는 공간은 세를 줘서 임대료 수입을 확보할 수 있기 때문이다. 먼저 토지를 매수한 뒤 건물을 신축하는 방법을 보자. 필요한 사무실 최소 면적은 50~60평(170㎡ 정도)으로 1개 층에 이런 규모의 면적을 확보하려면 대지가 330㎡(100평) 이상 필요하다. 최씨네가 사업을 하는 의정부시는 3.3㎡당 250만~1000만원을 호가한다.

 따라서 가장 저렴한 지역의 토지를 100평 매수할 경우 약 2억5000만원의 자금이 필요하고, 해당 토지에 층당 60평 규모로 2층으로 건축하면 건축비 4억8000만원을 포함해 총 7억3000만원이 필요하다. 부족한 자금 3억3000만원은 대출을 통해 조달하자.

 본인이 현재 임차한 사무실에 대한 임대료 월 110만원은 지불하지 않아도 되므로 대출이자를 감안해도 월 210만원(1층 임대료 200만원 + 2층 임대료 110만원 - 대출이자 100만원)의 순수입이 예상된다. 이 수입은 본인의 투자금액인 4억원에 대해 연수익률 6.3%에 해당된다. 향후 3층에 주택을 증축해 본인이 입주하게 되면 자가 아파트를 매각해 자금을 활용할 수 있다. 또 기존 건물은 값이 신축의 절반 수준인 경우도 있으니 매수하는 것도 고려해볼 만 하다. 

김동호 기자 dongho@joongang.co.kr
 
기사 이미지
◆ 재무설계 도움말=서필희 KEB하나은행 잠실역 PB팀장, 김희준 미래에셋증권 WM센터원 수석 웰스매니저, 양용화 KEB하나은행 부동산팀장, 박기연 미래에셋증권 VIP 서비스팀 과장

◆ 신문 지면 무료 상담=e메일(asset@joongang.co.kr)로 전화번호와 자산 현황, 수입·지출 내역 등을 알려 주십시오. 가명으로 처리해 게재합니다.

◆ 대면 상담=전문가 상담은 재산리모델링센터로 신청(02-751-5524)하십시오. 상담료 5만원은 저소득층 아동을 돕는 ‘위스타트’에 기부 됩니다.

◆ 후원=미래에셋증권·KEB하나은행
공유하기
광고 닫기