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1억 더? … 재건축 추가분담금 날벼락

중앙일보 2015.11.23 00:10 경제 7면 지면보기
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서울 강동구 둔촌주공아파트에 재건축 무상지분율 인하를 반대하는 플래카드가 걸려 있다. [한진 기자]


21일 낮 서울 강동구 둔촌동의 둔촌주공 아파트. 강동권 최대 규모의 재건축 단지다. 최근 사업이 막바지에 이르면서 부동산 시장의 관심을 끌고 있다. 하지만 막상 단지 안으로 들어서자 재건축 기대감을 찾아볼 수 없었다. 단지 곳곳엔 ‘조합장 사퇴하라’는 플래카드가 붙어있었다. 조합원 정모(60)씨는 “조합과 시공사가 당초 약속한 무상지분율(기존 보유 대지지분 대비 무상으로 받는 주택면적 비율)를 낮추는 바람에 추가분담금 폭탄을 맞게 생겼다”고 말했다.

 재개발·재건축 사업장이 추가분담금 급증으로 몸살을 앓고 있다. 조합원 비용 부담이 당초 예상보다 크게 늘어나서다. 수익률 하락으로 투자자도 골치다.

 최근 추가분담금 폭탄을 맞은 사업장은 대개 시공권을 따낸 건설업체가 공사비를 늘려서다. 공사비가 증가한다는 이유로 무상지분율을 낮추는 것이다. 둔촌주공의 경우 2010년 현대건설·현대산업개발 컨소시엄이 조합원에게 164%의 무상지분율을 제시해 시공권을 따냈다. 최근 조합원에게 통보한 무상지분율은 이보다 최고 32%포인트 낮은 132~158%였다. 무상지분율이 낮아지면 조합원이 무상으로 받을 수 있는 집 크기가 줄어 같은 주택형을 분양 받는 데 분담금을 더 내야 한다. 무상지분율이 200%에서 100%로 낮아지면 대지지분 33㎡를 갖고 있는 조합원이 아무런 비용부담 없이 받을 수 있는 주택은 66㎡에서 33㎡로 줄어든다. 66㎡를 받으려면 비용을 내야 한다.

 경기도 과천시 별양동 과천주공6단지는 2012년 GS건설이 150%의 무상지분율을 제시하며 시공권을 따냈다가 최근 무상지분율을 132%로 내렸다.

 시공사들은 무상지분율 인하를 건축비나 금융비용 상승 때문이라고 주장한다. 공사비가 늘어나는 바람에 공짜로 지어줄 수 있는 집 크기가 줄어든다는 셈이다. 하지만 재개발·재건축 수주 경쟁이 부른 부작용이라는 지적이 많다.

 명지대 부동산학과 권대중 교수는 “수주 경쟁에서 이기기 위해 건축비 인상 등을 고려하지 않고 무조건 높은 지분율을 제시하기 때문”이라며 “이로 인한 피해는 시공사가 아니라 조합원(투자자)에게 모두 돌아간다”고 말했다. 예컨대 둔촌주공1단지 전용 52㎡ 소유자가 재건축 뒤 전용 84㎡에 입주한다고 가정할 때 무상지분율이 164%라면 추가분담금이 5823만원이지만, 132%로 낮아지면 1억6084만원이다.

 도시및주거환경연구원 김구철 회장은 “무상지분율을 제시하는 지분제 사업장뿐 아니라 건설사가 단순 시공만 하는 도급제 사업장도 금융비용 상승이나 미분양 등으로 추가분담금이 늘어나기도 한다”고 말했다.

 따라서 전문가들은 지분제나 도급제 사업장 모두 재개발·재건축 투자 초기부터 추가분담금을 감안해야 한다고 조언한다. 꼭 지분율 인하가 아니더라도 예상치 못한 변수로 추가분담금이 커지는 예가 있기 때문이다. 박합수 명동스타PB센터 부센터장은 “투자성 검토 때 가령 추가분담금이 당초 예상보다 50% 늘 때와 100% 늘 때 각각 수익률이 어떻게 되는지를 따져봐야 한다”고 말했다.

 지분제 사업장의 경우 시공사가 지나치게 높은 지분율을 제시한 곳은 피하는 게 낫다. 업계에서는 지분율이 140% 이상이면 비현실적이라고 말한다. 대화감정평가법인 이용훈 감정평가사는 “적정 지분율을 20%포인트 이상 초과한다면 투자하지 않는 게 낫다”고 말했다.

글, 사진=한진 기자 jinnylamp@joongang.co.kr
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