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추석 이후 주택 시장은 … 중소형 중심으로 완만한 상승 예상

온라인 중앙일보 2015.10.04 00:01
전셋값을 더 올려줘야 하나, 아예 내 집 마련에 나서야 할까. 몇 년째 이어지는 전세난이 올해도 여전하다. 특히 가을 이사철로 접어들면서 전세난은 더욱 심각해질 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 적어도 올 말까지는 전세가에 밀려 주택 가격도 오름세가 이어질 걸로 전망한다. 이에 따라 건설사들의 분양 마케팅도 치열하다. 브랜드 가치, 시공능력 등을 중심으로 선정한 2015 빅브랜드 아파트의 분양 현장도 짚어봤다.
 
 
재건축 공사가 한창인 서울 송파구 가락시영아파트.
올해 추석 명절의 최대 화제는 ‘부동산’이 될 전망이다. 서울·수도권을 중심으로 집값 상승세가 이어지고 신규 분양 시장에 알짜배기 물량이 쏟아질 전망이어서다. 명절 연휴가 지나면 본격적인 가을 이사철과 함께 전세난은 더욱 심화될 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 “전체적인 시장 분위기는 최근의 흐름과 비슷하겠지만, 상품별로 투자 유의점을 잘 따져본 뒤 투자 여부를 결정해야 한다”고 입을 모은다.

실수요자는 무리 않는 범위에서 구입 … 공공택지 분양도 관심


◇실수요자 주택 구입은 = 최근 주택 시장이 뜨겁다. 시장이 공급자와 수요자로 북적댔고 주택 거래가 확 늘었다. 국토교통부에 따르면 올 들어 8월까지 누적 주택 매매거래량은 81만5581건에 달해 지난해 같은 기간보다 30.1% 급증했다. 집계가 시작된 2006년 이후 최대치다. 월 주택 거래량이 최대치를 기록한 달은 1월, 3월, 4월, 5월, 7월, 8월 등 올해만 벌써 여섯 번째다. 가격도 상승세다. KB국민은행 조사에 따르면 올해 전국 아파트값은 8월까지 3.4% 올라 지난해 연간 상승률(2.4%)을 이미 웃돌았다. 서울 아파트값은 3.3% 상승해 지난해 연간 상승률(1.1%)의 세 배 수준에 달했다.

추석 이후에는 집값이 완만한 상승세를 보일 것으로 전망된다. 중대형보다는 중소형이 더 오를 것 같다. KB국민은행 박합수 명동스타PB센터 팀장은 “전세난에 따른 매매 전환 수요가 꾸준하고, 저금리 기조도 지속되고 있어 연말까지 가격 오름세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 지역별로는 온도 차이가 날 전망이다. 서울·수도권과 대구·울산 등은 조금 더 상승하고 세종시나 기타 지방은 큰 변동 없을 것으로 예상된다.

전셋값 상승세는 가팔라질 것으로 전망된다. 우선 전세 물건의 씨가 말랐다. 저금리 탓에 월세를 선호하는 집주인이 늘면서 시장에 나오는 전세 매물 자체가 줄고 있다. 입주 물량도 많지 않다. 특히 서울은 올해 아파트 입주물량이 지난해보다 46%나 적은 2만여 가구에 그쳐 전세로 나올 신규 물량이 줄어든다. 이에 반해 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구의 재건축 이주가 계속돼 전세 시장 과열을 더욱 부추길 것으로 보인다. 전문가들은 “재건축 이주로 인한 전세난과 가격 상승 압력이 주택 구매를 부추길 것”이라고 말했다.

전문가들은 주택 시장의 변수로 크게 두 가지 꼽는다. 우선 미국의 금리 인상을 둘러싼 불확실성이다. 미국이 기준금리를 인상하게 되면 우리나라도 시차를 두고 금리를 올릴 수밖에 없을 것으로 보인다. 금리가 올라가면 대출 부담이 커져 주택 시장엔 부정적 영향을 줄 수 있다. 가계부채가 1100조원을 웃돌정도로 급증하고 있는 것도 부담 요인이다. NH투자증권 김규정 부동산연구위원은 “내년부터 가계부채 관리방안에 따라 원리금 분할 상환이 시행돼 선매수 효과는 있을 수 있지만, 전반적으로 심리적 위축을 가져올 수 있다”고 말했다.

그렇다면 추석 이후에 집을 사도 괜찮을까. 김규정 연구위원은 “집값의 60~70% 정도 자기자본이 있는 실수요자라면 한채 정도 구매하는 것은 나쁘지 않아 보인다”며 “기존 주택 중 급 매물로 나온 물건을 노리는 게 바람직하다”고 조언했다. 단기 시세차익을 노린 접근은 좋지 않다. 올 들어 집값이 많이 올라 가격이 추가로 오를 여지가 적기 때문이다. 전문가들은 여유 자금이 있다면 사업 진행 속도가 빠른 강남 재건축 단지에 장기적인 관점으로 접근하는 것도 나쁘지 않을 것으로 봤다.

◇분양 시장엔 연말까지 13만여 가구 쏟아져 = 추석 이후 신규 분양 시장은 ‘대풍년’일 것 같다. 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 10월부터 연말까지 전국에서 13만여 가구가 나온다. 지난해 같은 기간과 비슷한 수준이다. 분양 물량은 특히 서울·수도권에 많다. 서울에서는 강남권 재건축과 강북권 재개발을 중심으로 3만여 가구가 나온다. 지난해(1만974가구)의 세 배 수준이다. 경기·인천에선 동탄2신도시·다산신도시 등 공공택지를 중심으로 6만5000여 가구가 분양된다. 지방에서는 부산·대구·혁신도시 등지가 눈길을 끈다. 시장이 풍성해진 이유는 부동산 규제 완화 등으로 지난해부터 이어진 청약 훈풍에 건설사들이 앞다퉈 분양 물량을 내놓고 있기 때문이다. 한국주택협회 관계자는 “분양시장 분위기가 올 가을 최고조에 오를 것으로 보고 분양을 앞당긴 회원사가 적지 않다”고 전했다.

 
 
올 상반기 전국 분양 아파트의 1순위 청약 평균 경쟁률은 9.4대 1로 청약 광풍이 불었던 2006년 이후 최고치다. 그 이후에도 청약 열기는 펄펄 끓는다. 9월 초 현대건설이 내놓은 힐스테이트 황금동은 197가구(특별공급 제외) 모집에 12만2563명이 몰려 평균 622대 1의 경쟁률을 기록했다. 올 들어 최고치다. 상반기 최고 기록(부산 광안더샵·379대 1)을 가볍게 뛰어 넘었다. 같은 달 9일 대림산업이 서울 성동구 금호동에서 분양한 e편한세상 신금호 아파트가 청약 1순위에서 평균 26대 1, 최고 202대 1의 경쟁률로 청약 마감됐다. 분양대행회사인 내외주건의 정연식 부사장은 “전셋값이 치솟으면서 전세를 피해 내 집 마련에 나서려는 수요와 단기 시세 차익을 기대한 투자 수요까지 가세하고 있다”고 말했다.

전문가들은 청약 대기 수요가 여전히 풍부한 만큼 분양시장이 활기를 띨 것으로 내다봤다. 김규정 연구위원은 “최근 분양가가 많이 오르긴 했지만, 올 가을 알짜 물량이 많고 전세난이 이어질 것으로 보여 분위기는 괜찮을 전망”이라며 “다만 지역별로는 편차가 있을 것”이라고 설명했다. 입지 여건이 좋은 서울·수도권과 지방 광역시는 활기를 띠겠지만, 지방 중소도시의 청약 열기는 가라앉을 것이란 관측이 많다.

신규 분양을 받는다면 어디가 좋을까. 서울에서는 강남권의 재건축 아파트가, 수도권에선 김포 한강신도시와 남양주 다산신도시, 구리 갈매지구, 광명역세권지구 등 공공택지지구에서 분양되는 단지가 유망할 것으로 보인다. 명지대 권대중 부동산학과 교수는 “지하철 등 입지만 괜찮다면 주택 수요가 많은 공공택지 물량을 공략할 만하다”고 말했다.

그러나 분위기에 휩쓸린 묻지마식 청약은 금물이다. 일부 지역은 최근 몇 년간 분양 물량이 쏟아진 탓에 공급 과잉 우려가 나오고 있는 만큼 선별적인 접근이 필요할 것 같다. 주택산업연구원 김지은 책임연구원은 “최근 주택 경기가 회복되면서 분양가가 주변 시세보다 높은 경우가 많다”며 “수요자들은 청약 전에 입지여건과 분양가 등을 꼼꼼히 따져 옥석 가리기를 한 뒤 청약해야 한다”고 조언했다.

◇재건축·재개발 사업 속도 ‘탄력’ = 상반기 부동산 시장 호황 속에 재건축·재개발 사업에도 관심이 모아지고 있다. 추석 이후 서울에서 한강 이남은 강남3구(송파·강남·서초)를 중심으로 한 재건축 사업, 한강 이북 지역은 동대문구·성동구 등을 중심으로 한 재개발 사업이 주를 이룰 전망이다.

 
?현대건설이 서울 동대문구 답십리동에서 분양 중인 힐스테이트 청계 견본주택. 9월 10일 1순위 청약을 받은 이 아파트는 최고 26.6대 1의 경쟁률을 기록했다. / 사진:현대건설 제공
하반기 들어 서울 강남권 재건축 시장이 들썩이고 있다. 강남권 재건축 단지 매매가격은 최근 수천만원씩 뛰었다. 서울 강남의 대표 재건축 단지인 강남구 개포동 주공4단지 35㎡형(이하 전용면적)은 한 달 새 3000만원이나 올랐다. 서울부동산정보 광장에 따르면 개포주공4단지는 8월 10일 6억7000만원에 거래됐다. 같은 달 11일 개포주공2단지 25㎡형은 5억9800만원에 계약이 이뤄졌다. 한 달 새 1억원이 뛰었다. 인근 중개업소에 따르면 “개포 시영과 주공1~3단지 호가도 오름세”라며 “추가 상승을 기대하는 집주인들이 매물을 거둬 들여 매물이 귀하다”고 전했다. 서초구 반포동 주공1단지 140㎡형은 올 들어서만 2억원가량 올랐다. 올 초 23억8000만원에 거래된 이 아파트는 25억~26억5000만원에 매물이 나온다. 송파구 잠실동 주공5단지 103㎡형은 11억6000만원을 호가한다.

재건축 사업도 탄력을 받고 있다. 개포주공3단지는 관리처분인가가 나는 대로 이주를 시작할 예정이다. 개포 시영은 서울시의 이주 시기 조정으로 내년 초 관리처분인가를 받을 것으로 보인다. 주공1·4단지는 사업시행인가 신청을 준비 중이다. 서초구에선 삼호가든 4차·우성2차·반포한양이, 송파구에선 가락시영이 곧 일반분양에 나선다.

강남 재건축 시장이 달아오르는 건 지난해부터 규제 완화가 잇따라서다. 지난해 말 재건축으로 거둔 시세차익에 세금을 부과하는 초과이익 환수제가 3년 유예됐다. 4월엔 민간택지 분양가 상한제가 폐지됐다. 전문가들은 강남 재건축 중 서초구 일대 재건축 단지를 눈여겨보라고 조언한다. 서초구는 반포동, 방배동을 비롯해 재건축 추진 47개 단지 중 16곳이 사업시행인가를 받을 정도로 재건축 사업이 활발해서다. KB국민은행 박합수 명동스타PB센터 팀장은 “반포주공 1단지는 한강변 단지들 중에서 입지 여건이 가장 좋다”며 “저층 아파트로 대지지분이 커 사업성이 높아 재건축 시장의 블루칩 단지로 꼽힌다”고 설명했다.

재개발 시장 전망도 밝은 편이다. 규제 완화와 저금리 등의 영향으로 주택 시장이 활기를 띠면서 서울 강북 재개발 지역에 수요자의 관심이 쏠리고 있다. 강북구 수유동과 동대문구 장안동 등 서울 전역에서 40여 곳의 뉴타운 구역지정이 해제될 것으로 알려져 사업이 비교적 원활히 추진되는 뉴타운과 재개발 구역의 희소가치가 높아지고 있다. 특히 사업 속도가 빠르고 입지 여건이 괜찮은 곳은 투자 수요가 많을 것으로 예상된다.

전문가들은 연내 사업시행 인가를 받을 것으로 보이는 한남뉴타운과 관리처분을 준비 중이거나 인가를 받은 장위·상계뉴타운, 수색뉴타운 등을 추천한다. 한강 조망이 가능한 한남 뉴타운은 투자자의 관심이 큰 곳이다. 사업 속도가 가장 빠른 곳은 3구역으로, 올해 안에 사업시행 인가를 받는다는 계획이다.

최고 29층, 5700가구가 들어서는 미니 신도시급으로 조성된다. 한강과 용산공원이 가장 가까운 한남5구역도 사업속도가 빠른 편이다. 2359가구가 들어선다. 보광동 유명한공인 김윤숙 사장은 “한남뉴타운은 구역별로 사업 속도와 입지 특성이 다르다”며 “새 아파트 입주까지 상당 기간이 걸리는 만큼 사업단계가 빠른 구역을 중심으로 투자하는 게 좋다”고 말했다.

재건축·재개발 모두 사업 속도가 관건이다. 사업이 불확실한 아파트나 구역보다 조합을 설립해 사업 안정성이 높아야 가격이 오를 가능성이 크기 때문이다. 인근 새 아파트와 시세 비교는 필수다. 부동산 시장 활황세를 타고 조합원 매물에 웃돈이 붙고 있지만 사업속도가 더딘 곳에선 추가분담금이 늘어날 가능성도 적지 않아서다. J&K도시정비의 백준 대표는 “단지별·구역별로 사업 속도가 다른 데다 일반분양이 임박한 시점에 일반분양가가 확정되기 때문에 일반분양가와 조합원 분양가를 꼼꼼히 비교해야 한다”고 말했다.

◇인기 꾸준한 수익형 부동산 = 상반기 두 차례에 걸친 금리 인하로 수익형 부동산 인기도 꾸준하다. 금리가 연 1%대로 내려 앉으면서 오피스텔 견본주택은 연일 인산인해를 이루고 있다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 월세 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 관심을 돌리고 있어서다.

그러나 공급 물량에 따라 지역별 온도 차가 뚜렷한 편이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 8월까지 서울 지역 오피스텔 매매 건수는 5280건으로, 지난해 같은 기간보다 39% 급증했다. 가격도 올랐다. 서울 오피스텔 매매가격은 올 들어 8월까지 2.3% 상승했다. 매매가격이 오르면서 임대수익률은 하락세다. 상반기 오피스텔 임대수익률은 전기보다 0.06%포인트 내린 5.75%로 집계됐다. 서울(5.37%), 경기(5.77%) 등 대부분의 지역에서 임대수익률이 떨어졌다.

전문가들은 하반기에도 이러한 분위기가 이어질 것으로 내다본다. 지역별로 공급 물량 편차가 큰 데다 매매가격이 오르면서 임대수익률이 상승하기는 어렵다는 이유에서다. 업계와 부동산 114에 따르면 하반기 입주를 앞둔 오피스텔 물량은 1만9971실. 상반기보다 17.7% 증가한 수치다. 입주 물량이 몰린 지역은 서울 강서구 마곡지구(2904실), 경기도 수원시 광교신도시(2571실) 등이다.

지난해부터 입주 물량이 풀리면서 분양을 앞둔 신규 물량은 많지 않다. 공급 과잉에 부담을 느낀 건설사들이 수급 조절에 나섰기 때문이다. 9월부터 연말까지 전국에서 분양 예정인 오피스텔은 총 8919실이다. 물량이 가장 많은 지역은 경기도(3938실)다. 서울에선 2672실 나온다. 이 중 대형 건설사가 짓는 브랜드 오피스텔은 총 12개 단지 5729실이다. 용인시 기흥역 파크푸르지오(226실), 은평뉴타운 꿈에그린(306실), 광명역 파크자이 2차(432실) 등으로 전체 예정 물량의 64%에 달한다.

상가 시장도 투자 열기가 지속될 전망이다. 아파트 청약 열기가 뜨거운 광교·위례·동탄2 등 수도권 신도시 물량이 주목받고 있다. 한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가의 입찰 경쟁률도 치솟고 있다. 전문 위탁운영사가 운영을 맡아 수익금을 매달 월세처럼 지급하는 분양형 호텔도 틈새상품으로 각광을 받는다. 숙박시설이 부족한 제주도를 비롯해 서울 명동, 인천 영종도 등지를 중심으로 투자자가 몰리고 있다.

전문가들은 오피스텔의 경우 지역별로 입주 물량 편차가 큰만큼 공실 위험이 적은 곳으로 선별 투자해야 한다고 조언한다. 상가는 지난 5월 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인 권리가 강화돼 투자자들에게 부담이 될 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 분양형 호텔도 최근 공급이 증가한 만큼 임대 수익률이 떨어질 수 있어 신중한 접근이 필요하다. 부동산컨설팅 회사인 유일그룹 서창호 대표는 “수익형 부동산은 매입가격이 오르면 수익률이 낮아지는 만큼 분양 가격이 오르기 전에 선점하는 것이 좋다”며 “주변 개발현황, 공실률, 인근 임대료수준 등에 따라 수익률이 천차만별인 만큼 꼼꼼히 따져봐야한다”고 말했다.

글 = 중앙일보조인스랜드 황의영·한진 기자
 
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