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[최영진의 부동산 맥짚기] 부동산 투자 ‘인구 변수’가 중요한 이유

중앙일보 2015.09.03 00:19 경제 7면 지면보기
최영진
부동산전문기자
일반인은 대표적인 재테크 상품으로 주식과 부동산을 꼽는다. 주식은 단기투자 형태가 대부분이고 부동산은 장기투자가 관행이다. 주식은 애가 달아 오래 갖고 있지 못하지만 부동산은 거래 속성과 세금 문제로 적어도 단기간에 팔기가 어렵다.

 그렇다고 부동산이나 주식을 장기간 갖고 있다고 다 값이 뛰는 것은 아니다.특히 주식은 오르고 내리는 변동이 심해 이 사이클을 타지 못하면 손실을 보기 십상이다.

 하지만 부동산은 장기간 보유한 경우 대부분 큰 돈을 벌었다. 오래 갖고 있을수록 그랬다.1970년대 개발 당시 3.3㎡ 당 4만원 정도였던 서울 강남 테헤란로변 땅값은 1980년대 초반에 200만~300만원 가량 올랐고 지금은 1억5000만~2억원 선이다.

 1979년에 착공된 압구정 현대 아파트의 분양가는 3.3㎡당 44만원이었다.현재 3000만원 정도 되니 30년간 약 70배 상승한 셈이다. 지금까지 갖고 있었다면 그 정도의 시세차익이 난다는 얘기다. 지역과 상품에 따라 상승폭은 다르지만 전국의 부동산값은 그동안 꾸준히 상승한 것은 사실이다.

 부동산값은 앞으로도 계속 오를까. 여러 가지 분석이 있지만 확실한 것은 지역이나 상품에 따른 차별화가 심해진다는 내용이다. 예전에 보았던 동반 상승 기류는 발생하지 않는다는 소리다. 인구 감소와 국가 경제의 저성장 기조로 인해 그렇게 될 수밖에 없다는 것이다.

 국토연구원이 최근 ‘미래 국토발전 전략과 정책과제’라는 보고서를 내놨다. 이 자료에 따르면 저출산 분위기로 인해 2040년에 인구가 늘어나는 지역은 전체의 29.8%에 불과하고 나머지는 현재 수준으로 유지(17.3%) 또는 감소(52.9%)하는 것으로 나왔다. 먼 얘기 같지만 인구 구조가 그렇게 바뀌게 된다는 의미여서 가볍게 볼 사안은 아니다. 인구 증가지역으로는 수도권 대부분 지역이 포함되고 특히 수원·용인·고양·파주권은 계속 건재할 것으로 분석됐다. 충청권은 세종·당진·청주·충주·제천이 인구가 좀 불어나고 강원권의 속초·강릉·원주·춘천도 증가지역으로 나타났다. 반대로 서울을 비롯한 대전·청주권 이남 지역은 모조리 인구 감소 또는 답보 상태로 나왔다. 영·호남권에는 인구가 불어나는 도시가 한 곳도 없다.

 결국 경제가 지방은 퇴조하고 수도권은 왕성해진다는 얘기다. 물론 상황이 이렇게 돌아가기 전에 정부가 무슨 조치를 취하겠지만 근본적은 흐름은 크게 변하지 않을 것으로 보인다.

 수도권 인구가 늘어난다는 얘기는 이 권역의 성장 잠재력이 높다는 것을 뜻한다.인구 감소지역보다 증가지역의 생산활동이 훨씬 활발해 부동산에 대한 투자가치 또한 높아지게 된다는 소리다. 경제활동이 활발한 지역은 집값·땅값도 오르게 돼 있다.

 연구원 자료는 부동산 투자도 미래의 흐름에 맞춰야 성공한다는 것을 시사해 준다는 생각이 든다.

최영진 부동산전문기자
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