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더 높이, 더 넓게 … 도심 재건축 활성화 기대

중앙일보 2015.07.10 00:02 경제 4면 지면보기
건물 간 용적률을 이전하는 결합건축제도와 건축 규제 완화가 효과를 발휘한다면 명동 등 서울 도심과 강남권 노후 건물의 재건축도 활성화될 것으로 예상된다. 규제가 완화되면 건물을 지금보다 더 높이, 더 넓게 지을 수 있기 때문이다.


용적률 이전 결합건축제도

 국토교통부가 서울 잠실 일대 노후건물을 대상으로 결합건축 사례를 시뮬레이션 한 결과, 지금보다 8.5~21.2% 정도의 추가 수익률(전체 용적률의 20~50% 이전시)이 발생하는 것으로 나타났다.



 노후 상가건물이 많은 서울 명동의 한 부동산중개업소는 “정비촉진 방안이 시행되면 재건축을 통해 건물 가치를 높이려는 투자자가 늘 수 있다”며 “낡은 상가 대신 신축 상가가 들어서면 상권 활성화에도 도움이 될 것”이라고 말했다. 명지대 부동산학과 권대중 교수는 “용적률이 낮아 재건축이 어렵거나 개발이 어려운 나대지(빈땅) 등을 재건축·개발할 수 있는 길이 생겼다”며 “도심 재생사업 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 노후건물의 재건축을 활성화하자는 대책의 큰 방향에 대해선 긍정적인 평가가 많았다.



 하지만 일부에선 실효성이 떨어지는 것 아니냐는 지적도 나온다. 도시정비업체인 J&K 백준 사장은 “땅의 가치는 용도와 용적률로 결정되는 데 여기서 일부분을 떼어 내 판단하기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 실제 서울시는 2011년 정부와 유사한 시도를 했다. 인접한 성북2구역과 신월곡1구역을 각각 저밀도의 한옥마을과 역세권 복합주거단지로 각각 개발한다는 계획이다. 성북2구역은 구릉지여서 용적률을 다 적용하기 어려운 만큼 저밀도로 개발하고, 남는 용적률을 신월곡1구역으로 이전하는 내용이다. 하지만 두 구역은 이전되는 용적률에 따른 보상 등에 합의하지 못해 이 사업은 무산되고 말았다.



 서울 후암동 A공인 관계자는 “개발 완료 이후 부동산 가격이 결과적으로 용적률의 가치가 되겠지만 후암구역 사례에서 보듯 사전에 이를 예측하고 합의하기란 불가능에 가깝다”고 전했다. 빌딩거래전문회사인 알코리아에셋 황종선 사장은 “용적률 상향 등의 인센티브가 없다면 굳이 신축을 택할 건물주는 많지 않을 것”이라며 “임대료를 계속 받을 수 있고 건축비도 적게 드는 리모델링이 낫다”고 지적했다. 이에 대해 김상문 국토부 건축정책과장은 “결합건축의 경우 두 곳의 대지로만 한정하기 때문에 이해 관계가 복잡하지 않다”며 “수익성만 확보된다면 충분히 합의를 이룰 수 있다”고 말했다.



 명동과 인사동 등 도심에 특별가로구역을 지정해 건축규제를 완화하는 것도 중앙정부와 지자체의 협력이 필요하다. 국토부는 이 지정권을 직접 행사할 수도 있다는 입장이지만, 이렇게 되면 서울시 등 지자체가 반발을 할 수도 있다.



 한편 정부는 이 밖에도 건설이 중단된 방치 건물의 공사가 재개될 수 있도록 지원하기로 했다. 지난해 12월 말 기준으로 전국에 짓다 만 건축물은 949동에 이른다. 구원투수는 공기업인 한국토지주택공사(LH)다. LH가 사업대행자로 나서 복잡하게 얽힌 권리관계를 조정하고, 정부는 이 과정에서 용적률 완화 등 인센티브도 준다는 방침이다.



황정일 기자, 세종=김민상 기자



obidius@joongang.co.kr
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