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[최영진의 부동산 맥짚기] 전세난민, 연립주택 살 때 따질 것들

중앙일보 2015.03.12 00:02 경제 7면 지면보기
최영진
부동산전문기자
요즘 주택매매시장에 새로운 징후가 나타나고 있다. 다가구·다세대·연립·단독 주택과 같은 유형의 주택 거래가 활발하다. 이는 아파트시장 호황 다음에 오는 현상이어서 주목된다. 지난해 총 주택거래량은 100만건이 넘는다. 초호황기였던 2006년 수준에 거의 육박하는 수치다. 2013년부터 아파트 거래량이 급격히 늘어난 덕이다. 주택시장을 아파트가 주도해 온 셈이다.

조망·땅 지분 등 자산가치 고려해야


 하지만 지난해부터 상황이 좀 달라졌다. 거래 건수는 아파트가 월등히 많으나 거래량 증가율은 떨어졌다. 아파트 거래 증가율은 17.9%로 13년 20%보다 좀 둔화됐지만 아파트가 아닌 일반 유형 주택부문은 20%로 전년 6.8%와 비교하면 증가폭이 가파르다. 서울도 마찬가지다. 13년의 아파트 거래량은 전년 대비 53.5% 증가했지만 지난해는 33.5%로 크게 떨어졌다. 반면에 일반 주택 부문은 같은 기간 증가율이 12.2%에서 31%로 두배 이상 커졌다. 올해도 2월 현재 거래량이 전년동기 대비 25.5% 늘어나 아파트 증가율 16.4%보다 훨씬 높다. 물론 2000년대 중반 아파트 시장이 호황일 때도 일반 주택시장은 활기가 넘쳤다. 다세대주택붐이 일면서 거래도 잘 됐다.
 
 그러나 인기 품목인 아파트 구입도 꺼리는 판에 비인기 상품으로 인식되는 일반 주택의 매기(賣氣)가 살아나고 있다는 것은 예사로운 일이 아니다. 재개발·재건축 시장이 호황이라면 몰라도 지금은 일부 인기지역이 아니면 투자가치가 떨어져 오히려 매각하려는 수요가 많은 상황이다.

 그런데도 왜 일반주택 거래가 크게 늘어나고 있을까. 비싼 전셋값 때문에 스트레스 받기보다 차라리 내집을 마련하자는 심리가 확산된 영향이다. 안정적인 주거생활을 중시하는 수요가 늘고 있다는 얘기다. 임대용 도시형 생활주택이 많이 분양된데다 외국인 대상 게스트하우스 사업을 위해 다세대·다가구 주택을 구입하는 수요도 한몫했다.

 그렇다고 아무 집이나 매입했다가는 큰 낭패를 보게 된다. 일반적인 주택은 아파트보다 환금성이 떨어져 매매가 쉽지 않다. 주택경기가 얼어붙을 경우 가장 먼저 영향을 받는 곳도 일반 주택시장이다. 재개발·재건축이 예상되는 지역이 아닌 주택지는 부동산 개발이 어렵다. 생산가능인구가 줄고 소득도 크게 늘 처지가 못돼 예전같은 개발붐은 기대할 수 없다.

 주거안정이 중요하더라도 자산가치는 꼭 염두에 둬야 한다. 우선 조망이 좋은 곳은 괜찮다. 개발이 되지 않아도 꾸준히 수요는 존재한다. 주변에 혐오시설이 있는 곳은 장기적으로 볼 때 금싸라기 땅으로 변할 수도 있다. 도시의 혐오시설은 이전될 가능성이 커서다. 땅 지분이 많은 주택도 나쁘지 않다. 건물이 낡아 못쓰게 되더라도 땅은 남기 때문이다. 반대로 인구가 빠져나가는 곳이나 교통이 좋지 않은 곳은 피하는 게 좋다. 그런 곳은 슬럼가로 변질될 여지가 많다.

 결국 모두가 살기 편한 곳이면 명당이다. 교통여건과 주거환경이 좋은 곳이 바로 최고의 주거지다.  

최영진 부동산전문기자
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