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[최영진의 부동산 맥짚기] 수익형 부동산 뻥튀기 주의보

중앙일보 2015.02.26 00:02 경제 5면 지면보기
최영진
부동산전문기자
최근 한 독자로부터 전화를 받았다.

 “1억원에 호텔 객실 3개를 분양받아 월 250만원의 수익을 올릴 수 있다고 하는데 믿어도 되느냐”고 물었다.

 어디서 그런 것을 보았느냐고 하니 지하철 벽면에 붙어있는 광고쪽지라고 했다. 광고 내용을 기준으로 계산한 단순 투자 수익률은 30%다. 뻥튀기 광고가 분명하다.

 그래도 광고내용을 확인해 봤다. 이 상품은 인천 송도국제도시 근처에서 추진 중인 분양형 호텔로 객실 당 분양가는 1억2000만~1억4000만원. 분양가의 60%는 대출로 충당하도록 돼 있어 실제 투자금은 4800만~5600만원이라고 한다. 1억원으로는 객실 3개를 살 수 없을 뿐더러 수익이 그만큼 날 수도 없는 구조였다.


“수익률 30%” 투자자들 유인

 요즘 수익형 부동산 상품의 뻥튀기 광고가 판을 친다. 연간 투자 수익률 10%를 10년간 보장하겠다는 광고도 나온다. 여기다가 온갖 달콤한 부가 서비스까지 들고 나와 투자를 유인한다. 광고에 나온 내용 대로 회사가 책임진다고 하니 과대 광고도 아니다. 그렇다 보니 행정기관은 딱히 제재할 근거가 없다.

 그러나 이대로 둘 수만은 없지 않은가. 지금이야 밀려오는 중국 관광객으로 인해 별 걱정이 없겠지만 앞으로도 계속 이같은 호황을 맞는다는 보장은 없다. 공급이 너무 많은 것도 문제다. 객실이 남아 돌아 당초 약속한 수익이 나오지 않을 수도 있다. 그래도 투자자로서는 강력하게 항의할 처지가 못된다. 사업주체가 중간에 파산되면 투자금 회수가 어려워지기 때문이다. 골프장이나 콘도업체 가운데 만기된 회원권의 분양대금을 제대로 환불해준 경우는 거의 없다. 수익형 부동산 사업주체의 대부분은 골프장·콘도 업체보다 영세하다. 더욱이 관련 부동산이 온갖 채권에 잡혀있어 불안하기 짝이없다.


제재하기 힘들어, 선별 투자를

 사업주체가 건물 완공 후 관리회사에게 운영권을 넘기고 청산해버리면 당초 약속한 수익률 보장은 의미가 없다. 설령 사업자가 지분을 갖고 계속 운영에 참여한다 해도 확실한 장치가 못된다. 그래서 금융회사와 같은 신뢰성있는 기관의 보장 장치가 필요하다. 하지만 시중에 나와 있는 상품 가운데 보장 가치가 있는 상품이 얼마나 될지 의문이다. 속속들이 파헤쳐보면 분양 당시 언급한 수익성이 제대로 확보되는 상품은 거의 없다는 뜻이다.

 정부 당국은 수익형 부동산 상품의 과대 광고를 제안하는 방안을 마련 중인 것으로 알려진다.설령 방안이 나온다 해도 실효성은 별로 없을 것 같다. 수익률 근거는 얼마든지 만들어 낼 수 있어서다. 결국 수요자들의 선별 투자만이 해결 방안이다. 과도한 수익률 보장 상품은 경계할 필요가 있다. 가장 안전한 구조는 10년간 나오는 총 수익금이 투자금 규모가 되는 경우다. 그 후 사업이 망가져도 본전은 건진다.

최영진 부동산전문기자
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