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집값 뛰자 경매 후끈 … 감정가 올라‘바가지 낙찰’조심

중앙일보 2015.02.16 00:02 경제 7면 지면보기
연초 아파트 경매시장 열기가 뜨겁다. 최근 집값이 오르자 시세보다 싸게 내집을 장만하려는 수요가 부동산 경매법정으로 몰리고 있다.


같은 물건이라도 감정가격 달라
낙찰가율 낮더라도 비쌀 수 있어
전세보증금+대출금이 집값 넘는
‘깡통주택’인지도 잘 살펴봐야

경매전문업체 지지옥션에 따르면 올 1월 전국 아파트 경매 평균 경쟁률은 7.5대 1로, 이 조사가 시작된 2000년 이후 연도별 같은 달 중 가장 높다. 서울·수도권에선 이달(12일 기준) 들어 경매물건당 평균 응찰자 수가 9.5명으로 지난달(8.7명)과 지난해(7.9명) 평균을 웃돌았다. 주택 거래가 살아나자 경매에 나오는 물건이 줄어들고 있지만 응찰자들이 여전히 많아서다. 지난해 9월 2132건이었던 경매물건은 올 1월 1629건으로 25% 감소했다. 지지옥션 이창동 선임연구원은 “채권자 입장에서는 경매에 내놓는 것보다 매매시장에서 처리하는 게 유리하다”며 “경매에 나오는 물건이 줄어들면서 경쟁이 치열해지는 것”이라고 말했다.



 지난 1월 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 87.9%로 고공행진을 이어가고 있다. 아파트뿐 아니라 연립·다세대 주택도 찾는 사람이 늘었다.



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 요즘처럼 집값이 오르는 시기에는 입찰에 앞서 유의해야 할 점이 많다. 특히 입찰가격을 정할 때 더욱 신중해야 한다. 집값이 오르면서 감정가도 오르기 때문이다. 경매 응찰가격의 기본이 되는 감정가는 시세를 기준으로 보통 최초 경매시작 6개월 전에 정해진다. 종전보다 낙찰가율이 낮더라도 자칫 비싸게 낙찰할 수 있다. 실제 지난달 27일 경매에 나온 서울 강남구 대치동 은마 84㎡형(이하 전용면적)은 98%의 낙찰가율(9억5000만 원)로 주인을 찾았다.



한데 6개월 전인 지난해 7월 같은 단지 같은 크기 아파트 낙찰가율은 101%(8억7700만 원)이었다. 올 1월 주인을 찾은 아파트 낙찰가율이 낮지만 실제 낙찰가격은 더 비싸다. 올 1월 경매에 나온 아파트(감정가 9억7000만 원)는 지난해 6월 감정 평가가 이뤄졌고 지난해 7월 경매에 나온 아파트(감정가 8억7000만 원)는 2013년 8월 감정가가 책정됐기 때문이다.



 집값 뿐 아니라 전셋값 상승세도 여전해 전세보증금과 대출금이 집값을 넘는 ‘깡통주택’을 조심해야 한다. 명도(세입자 등을 내보내 것)가 쉽지 않은 데다 손실 위험이 크다. 낙찰 후 경매대금을 냈더라도 세입자 반발로 집을 인수하기 쉽지 않다.



 특히 아파트의 경우 근저당 설정보다 먼저 입주한 선순위 세입자가 있다면 배당신청 기간에 배당요구를 했는지 반드시 확인해야 한다. 세입자가 배당신청기간에 법원에 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 별도로 세입자 전세금을 물어줘야 한다.



 수리비, 밀린 관리비 등이 얼마나 되는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.



스토리옥션 김재일 대표는 “대개 시장에 나와 있는 급매물보다 5~10% 정도는 싼 가격에 낙찰하고 자금 계획도 넉넉하게 세워야 한다”고 조언했다.



최현주 기자
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