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강북 뉴타운 vs 강남 재건축, 가을 분양시장 진검승부

중앙일보 2014.09.19 00:05 부동산 및 광고특집 1면 지면보기
서울 성동구 왕십리뉴타운은 총 5000여가구의 초대형 아파트촌으로 탈바꿈하고 있다. 3개 구역 중 마지막으로 3구역에서 1100여 가구가 일반분양될 예정이다.


가을 분양시장이 무르익고 있다. 올해는 청약 규제 완화를 담은 정부의 9·1대책 덕에 더욱 풍성할 전망이다. 업체들이 적극 분양에 나서 물량을 쏟아내고 있는 가운데 주택 수요자들의 관심도 높아지고 있다. 청약 문턱이 낮아져 경쟁이 치열해지기 전 적극 분양 받으려는 것이다.

청약 문턱 낮아지기 전에 사자



‘풍년’을 맞은 가을 시장에서 수요자들의 이목이 많이 쏠리는 상품은 단연 도심이다. 9·1대책에 따라 주택개발사업이 신도시·택지지구 등 외곽에서 도심으로 옮겨오기 때문이다. 정부는 대규모 택지개발사업을 중단하고 도심 재건축·재개발을 활성화하기로 했다. 땅 부족으로 주춤하던 도심 개발이 탄력을 받고 주택사업이 활기를 띠면서 신규 분양도 잇따를 것으로 예상된다. 



서울 뉴타운 4100가구, 재건축 400가구



서울의 알짜 도심 분양물량으로 재건축·재개발이 꼽히는 가운데 강북은 뉴타운, 강남에선 재건축 아파트가 가을 분양시장의 유망주로 떠올랐다. 물량은 뉴타운 4100여 가구, 강남 재건축 400여 가구다.



 강북지역 낡은 도심에 진행 중인 뉴타운은 개별 사업이 다닌 비슷한 지역의 여러 개 재개발을 묶어서 계획적으로 개발하는 곳이다. 재개발 지역은 도로 등 기반시설이 취약한데 뉴타운을 통해 기반시설과 공공녹지, 문화시설 등을 넉넉히 갖추게 된다. 뉴타운 아파트는 브랜드 인지도를 갖춘 대단지 프리미엄까지 얹어져 개별 재개발 단지보다 선호된다.



 박원순 서울시장의 뉴타운 출구전략이 마무리돼 가면서 뉴타운 사업이 속도를 내고 있다. 연말까지 강북지역에서 도심권과 서부권 뉴타운 5개 아파트가 주인을 찾아 나선다. 시범뉴타운으로 이미 1, 2구역이 분양을 끝낸 성동구 왕십리뉴타운에서 마지막으로 3구역이 분양을 준비하고 있다. 현대건설·포스코건설·SK건설이 짓는 2500여 가구 중 일반분양분이 1100여 가구로 많다. 도심이 가깝고 지하철 4개 노선이 지나는 사통팔달의 교통망을 갖추고 있는 게 장점이다.



 왕십리뉴타운과 비슷한 도심권인 종로구 돈의문뉴타운과 서대문구 북아현뉴타운에서도 새 아파트가 나온다. GS건설이 돈의문뉴타운에서 처음으로 분양한다. 4개 블록의 건립가구수는 총 2500여 가구다. 이중 한 개 블록은 1~2인 가구를 겨냥한 소형 아파트와 오피스텔이 지어진다.



 지하철 2호선 아현역과 이대역을 걸어서 이용할 수 있는 북아현뉴타운 1-2구역에서 대우건설이 300여 가구를 분양한다.



 지난해 10월 7구역에서 분양 스타트를 끊은 영등포구 신길뉴타운에서 삼성물산이 두번째로 인근 11구역 아파트를 선보인다. 이 단지도 1700여 가구의 대단지다. 주변에 여의도·구로디지털산업단지·영등포업무지구 등이 있어 기업체 종사자 수요를 기대할 만하다.



 신길뉴타운 인근 영등포뉴타운에서도 대림산업이 분양을 시작한다. 영등포뉴타운 3구역 이재만 분양소장은 “오래간만의 뉴타운 분양 큰 장이어서 내집을 마련하거나 갈아타려는 수요자들이 많이 청약할 것 같다”고 말했다.









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사업 변수 많아 차익 노린 청약 신중해야



강남 재건축 아파트는 모두 서초구지역 물량이다. 서초지역은 지난해 잠원 래미안, 아크로리버 파크 등 청약돌풍을 일으킨 지역이다. 이번에도 이곳에서 ‘내로라’하는 아파트들의 재건축 물량이 나온다. 물량은 많지 않아 청약경쟁률이 치솟을 것 같다.



 삼성물산이 서초동 우성3차를 다시 짓는 래미안 서초 에스티지를 분양한다. 지하철 2호선, 신분당선 강남역에서 가깝다. 일반분양분이 50가구 정도밖에 되지 않는다. 삼성타운, 테헤란로업무지역, 법원청사 등이 주변에 있다.



인근에서 대우건설이 삼호를 재건축하는 서초 푸르지오 써밋을 내놓는다. 지하철 2호선 강남역과 9호선 신논현역 더블 역세권이다. 우성3차 박상현 분양소장은 “주변에 업무시설과 문화시설은 물론, 명문으로 꼽히는 학교들이 많아 입지여건이 손색이 없다”고 말했다.



 대림산업이 짓는 아크로리버 파크 2차 물량이 나온다. 전용 59~164㎡형 210여 가구다. 한강변이어서 북쪽으로 한강 조망이 가능하다. 최고 38층의 초고층이다. 지하철 9호선 신반포역과 3, 7호선 환승역인 고속터미널역을 이용할 수 있다.



 강북 뉴타운과 강남 재건축이 분양전을 벌이는 양상이지만 주택 수요는 갈려질 것 같다. 분양가가 많이 차이 나고 수요층이 다르기 때문이다. 분양가는 3.3㎡당 뉴타운 1500만~2000만원 선, 강남 재건축 3.3㎡당 3000만~4000만원 정도다. 뉴타운은 강북 수요자들 사이에, 강남 재건축은 강남권에서 경쟁을 벌일 것 같다.



 내외주건 김신조 사장은 “뉴타운 개발과 재건축 기대감으로 가격 상승도 어느 정도 기대할 수 있는 물량이지만 사업 변수가 많아 시세차익을 노린 청약은 신중할 필요가 있다”고 말했다.



안장원 기자
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