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은퇴 재테크 지식산업센터·게스트하우스 뜬다

중앙일보 2014.05.26 00:03 7면
은퇴 후 재테크가 오피스텔에서 지식산업센터나 게스트하우스로 투자패턴이 바뀌고 있다. [중앙포토]
은퇴 후 재테크 계획을 세우는 사람들에게 가장 필요한 것은 현금이 나오는 안정적 투자처다. 금융상품은 저금리에 울고, 펀드나 주식은 위험성은 물론 수익률도 형편없다.


오피스텔보다 수익률 앞서
게스트하우스 작은 자본 가능

 수익형 부동산도 공급 과잉으로 수익률 하락 및 공실에 대한 부담이 커져 ‘위험군’으로 편성되고 있다. 여기에 정부가 임대소득에 과세하는 ‘임대차 선진화방안’을 발표한 이후 오피스텔·도시형생활주택 등 주거형 수익형부동산시장이 직격탄을 맞았다.



 실제로 그동안 수익형 부동산으로 간판타자인 오피스텔은 공급 과잉과 높은 분양가로 수익률이 연 6% 이하로 내려갔다. 부동산114에 따르면 3월 전국 오피스텔의 평균 임대수익률은 1년 전보다 0.08%포인트 떨어진 5.78%로 집계됐다. 도시형생활주택도 1~2인 가구 증가 대책으로 정부의 세제 지원이 이뤄지면서 최근 5년간 28만가구가 한꺼번에 공급돼 공실률도 함께 높아졌다.



 수익형 부동산은 특성상 시세차익보다는 임대수익이 우선이다. 따라서 수익형부동산은 무엇보다도 임대수요가 안정적으로 형성될 수 있는 입지인지를 우선으로 살펴봐야 한다. 대표적으로 기업·관공서 밀집지역, 역세권, 대학가 등이 안정적이다.





 ◆새로운 대안 지식산업센터=상반기에 임대제한 규제 폐지가 예상되는 지식산업센터에 관심이 높아지는 것은 아파트, 오피스텔 등의 상대적 부진에 따른 대안처다. 올해 지식산업센터의 낙찰가율은 84.8%를 기록하며, 아파트 낙찰가율 84.2%를 앞질렀다. 반면 지난 5일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울의 오피스텔 임대수익률은 5.6%로 지난 2010년 7월 조사를 시작한 이후 최저치다. 이는 최근 오피스텔의 공급과잉과 부동산 선진화 방안으로 인해 수익률이 떨어지는 것으로 분석된다. 지식산업센터는 수도권 도심 내 임차수요 증가하고 있고, 통상 660㎡규모라면 분양가 10억선이다. 특히 서울의 지식산업센터 수익률은 평균 7%대를 웃돈다. 구로디지털단지 인근 대륭포스트타워1차의 경우 전용면적 135㎡의 매매가는 4억3700만원선이고 임대가는 보증금 2500만원에 월 임대료 250만원으로 연 수익률은 7.74% 정도다.



 구로동 한신IT타워 120㎡의 연 수익률도 9.02%에 달한다. 매매가는 2억8600만원선이고 임대가는 보증금 2000만원에 월 임대료 200만원 선이다. 지식산업센터가 밀집해 있는 성수동 삼환디지털의 경우 전용 251㎡의 매매가는 7억7000만원 선이다. 임대가는 보증금 5000만원에 월 460만원으로 연 수익률은 7.67%로 괜찮다. 여기에 정부가 올해 지식산업센터의 임대제한 규제를 폐지하기로 함에 따라 개인의 투자가 자유로워졌다. 이밖에 법인들이 장기임차를 하기 때문에 임대수익이 비교적 안정적이다. 지식산업센터는 취득세 50%, 재산세는 2016년까지 37.5%까지 감면 받을 수 있다. 그러나 지식산업센터 투자 때는 수급상황을 고려한 입지와 단지별 조건까지 꼼꼼히 따져 봐야한다. 특히 입주사의 업무효율성과 편리성을 강조한 단지인지를 따져보고 투자해야 하고 올해부터 지방세법 개정에 따라 세제혜택의 폭이 줄어든 점도 투자시 유의해야 한다.



 ◆뜨는 게스트 하우스=저렴한 숙박비로 주로 외국인을 상대하는 숙박시설이다. 주로 단독·연립주택 등을 매입해 게스트 하우스로 개조하는데 수익률은 평균 17%로 5%대로 떨어진 오피스텔 수익률보다 월등히 높다. 게스트 하우스는 비교적 적은 자본으로 높은 수익을 원하는 사람에게 적합하다. 아파트, 연립의 남는 방을 활용하거나, 단독, 다가구, 상가주택 등을 이용하기 때문에 투자대비 높은 수익을 얻을 수 있다.



 게스트하우스는 외국인을 상대로 하기 때문에 그들이 주로 선호하는 지역이나 문화체험시설로 접근하기 좋은 곳, 공항으로 이동하기 쉬운 지역이 적합하다. 쇼핑상권을 찾는 외국인을 위해서는 명동지역이나 남대문상권에 접근성이 좋은 회현동, 중구 남산동, 충무로역 인근이 적합하다. 그 외에 홍대상권, 북촌 한옥마을 인근, 인사동도 이 사업을 하기 위해서는 좋은 상권이다. 최근에는 의료관광객이 많은 강남지역도 새로운 유망지역으로 떠오르고 있다. 게스트하우스는 도시지역 230㎡ 이하 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 상가주택 등에서 거주하는 자가 외국인 관광객을 대상으로 한국의 주거문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하면 해당 시·군·구 또는 특별자치도로부터 외국인관광 도시민박업으로 지정받을 수 있다.
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