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LA한인타운 부동산 재벌 데이비드 이 대표

미주중앙 2014.05.13 07:21
제이미슨 프로퍼티스의 데이비드 이 대표는 사무실 빌딩 위주의 투자방식에서 벗어나 사무실과 아파트를 50:50 비율로 유지하는새로운 투자 포트폴리오로 전환했다.?




부동산 시장이 변하고 있다. 자녀를 대학에 보낸 중년 이후의 부부와 젊은층이 LA 한인타운과 다운타운으로 돌아오고 있고 이들을 겨냥한 아파트 건축이 붐을 이루고 있다. 독신 기간이 길어지고 인터넷의 영향이 커지면서 젊은층은 집 구매에 얽매이지도 않는다.



이런 새로운 경향은 2차 대전 이후 거대한 흐름을 이루며 꺾일 것 같지 않던 교외주택 붐을 도심으로 되돌리기 시작했다. 한인사회의 대표적인 부동산 투자회사인 '제이미슨 프로퍼티스'의 데이비드 이 대표를 만나 부동산 시장의 새로운 트렌드와 전망을 들었다.



사무실 빌딩 매각이유 "이제는 커피숍 앉아 '온라인 일하는' 세태"

아파트 개발 시작이유 "'홀로 가정' 늘어나고 교외서 도시로 '회귀'"




한인사회 최대 부동산 투자그룹인 제이미슨 프로퍼티스(이하 제이미슨)가 변신하고 있다. 제이미슨은 한때 LA카운티에서 가장 많은 사무실 빌딩을 갖고 있었다. 보유 부동산은 LA카운티내 100여개, 타주에 20개에 이르렀고 가치는 30억 달러대로 추정됐다. 그런 제이미슨이 3년 전부터 사무실 빌딩은 물론 다운타운의 셰라톤 LA호텔과 리틀 도쿄 몰 등을 잇따라 매각하며 지난해 초 LA 사무실 빌딩 보유 1위 자리를 내준 것으로 알려졌다. 대신 지난해 11월말 윌셔 불러바드와 웨스트모어랜드에 위치한 사무실 빌딩을 아파트로 바꾸고 리스에 나섰다. 데이비드 이 대표에게 제이미슨의 투자 방향 변화와 부동산 시장 흐름을 들었다.



-사무실 빌딩을 매각한 이유는 무엇인가.



"옛날에는 사람들이 창업할 때 사무실 빌딩으로 왔다. 이제는 스타벅스 같은 커피숍에 앉아서 일한다. 또 넓은 공간이 필요 없으니까 수요가 줄어든다. 그래서 사무실 빌딩을 내놓는 것이다. 사무실의 경우 1995년에 센추리시티는 스퀘어피트당 3달러까지 받았다. 미드윌셔는 2달러였다. 지금은 1.50달러다. 자꾸 내려간다. 1.50달러면 전기세와 청소비를 빼면 1달러 남는다. 아파트는 2.50달러, 3달러 받는다. 전기비도 청소비도 없으니까 그대로 남는다. 그래서 아파트로 가는 거다."



-왜 아파트 가격이 올라가나.



"옛날엔 교외에서 살았다. 가족, 자녀 둘, 좋은 학교가 상징이었다. 지금은 싱글이 늘었다. 예전엔 25세에 결혼하던 것을 이젠 35세에 하고. 독신 생활이 10년 이상 길어졌다. 또 나이가 많으면 다시 도시로 돌아온다. 그래서 아파트 개발을 시작했다. 웨스트모어랜드 아파트의 경우 127 유닛인데 원 베드룸은 한 달 반만에 다 나갔는데 2 베드룸은 아직도 조금 남았다. 다운타운을 보면 최근에 레스토랑이 한 200개 생겼다. 독신이 많으니까 밖에서 먹는다. 그래서 아파트 주방도 자꾸 작아진다. 혼자 살고 가족이 없으니까. 출퇴근에 3시간 쓰는 대신 가까운 곳에서 살고 밖에서 먹고. 우린 그걸 보는 거다. 어떤 사업이든 트렌드를 따라가면 성공하고 아니면 실패한다. 옛날에 다운타운 렌트비가 스퀘어피트당 2.50달러였다. 700스퀘어피트면 1500달러 정도했다. 지금은 3달러~3.50달러다. 많이 올랐다. 방도 작아진다. 1베드룸이 900여 스퀘어피트에서 450으로, 2베드룸이 1200에서 825로 준다. 예전에 책이 많았지만 이젠 인터넷으로 보니 그런 공간이 필요 없어진 것이다. 다운타운에 아파트가 2만 유닛 이상 생겼다."



-자금난 때문에 매각한 자금으로 다른 빌딩을 보호하려는 것이라는 얘기가 있었다.



"그건 아니다. 트렌드를 따라가는 것이다."



-매각은 어느 정도 진행했나.



"다 끝냈다."



-기존 사무실 빌딩은 어떤 기준으로 매각했나?



"미드윌셔와 다운타운만 남겼다. 변두리는 모두 팔았다."



-투자의 포트폴리오가 바뀌는 것 같다.



"부동산 섹터가 인터스트리, 오피스, 리테일, 멀티패밀리가 있다. 리테일은 이미 힘들다. 작은 가게는 돼도 몰은 잘 안 된다. 그로브처럼 엔터테인먼트가 되야지, 물건만 파는 것만으론 안 된다. 그래서 리테일인 몰도 팔았다. 우린 주택으로 간다."



-포트폴리오는 어떻게 바꿀 계획인가.



"예전엔 모두 오피스 빌딩이었다. 앞으론 오피스 50-아파트 50으로 하려고 한다. 리스크에서 안전하게 반반씩."



-사무실 빌딩을 아파트로 전환하는 건 어느 정도까지 할 예정인가.



"앞으로 10개 정도 더 할 거다."



-기간은 얼마나 잡고 있나.



"첫 아파트는 1년 반 정도 걸려서 작년에 끝냈다. 10개 빌딩을 바꾸면 3년쯤 걸릴 것이다."



-3년 뒤엔 아파트 유닛이 몇 개 쯤 되나.



"3000개 정도 갖게 된다. 그래도 사무실이 많다."



-그럼 LA카운티 아파트 보유 순위에서 상위에 들어가나.



"아파트는 예전부터 갖고 있는 사람들이 있어서 50위 안 정도 될 것이다."



-부동산이 너무 올라 거품이 끼었다고 보는 시각은 어떻게 생각하나.



"부동산은 금리가 중요한데 아직 낮으니까 큰 문제 없다. 또 인플레이션이 없었다. 샌프란시스코의 경우 아파트 가격이 스퀘어피트당 3.50달러~4달러 한다. 뉴욕은 6~7달러. LA은 아직 다른 곳에 비해서 낮다. 앞으로 더 올라갈 수 있다. 또 LA가 좋은 것이 인구가 샌프란시스코보다 많다."



-새로운 아파트 트렌드가 강한 지역을 꼽으라면.



"다운타운이다. 프로젝트만 30개가 된다. 이것만으로 1만 유닛이 나온다."



-코리아타운의 부동산 경기는 어떻게 내다보는지.



"부동산 가격은 더 올라간다. 예전에 코리아타운 인구의 90%가 히스패닉이었다. 지금 보면 백인과 한인이 많아졌다. 어떤 아파트는 50%가 한인이다. 이제 스퀘어피트당 3.50달러를 받는 아파트가 있다. 예전엔 생각도 못하던 일이다."



-금융위기 이후 부동산 투자는 어떻게 변했나.



"부동산도 사업과 같다. 3년, 5년마다 변신을 해야 된다. 다른 사람들보다 빨라야 한다. 몇년 앞을 봐야 한다. 아파트의 새로운 트렌드는 이미 3년 전부터 시작된 것이다. 요즘엔 가족이 운영하는 소규모 자영업이 없어진다. 작은 것은 견디지 못 한다. 부동산도 마찬가지다. 클수록 살아남을 확률이 높아진다. 경쟁이 치열해서 그렇다. 변화의 주기도 빨라졌다. 인생이 갈수록 빨라지는 것 같다. 기술이 하도 빨리 바뀌니까. 지금은 모든 게 글로벌로 엮어 있어서 부동산 투자를 하려면 글로벌 경제까지 챙겨서 알아야 된다."



-부동산도 경쟁이 심해졌다는 말인가.



"20년 전에 빌딩을 살 때는 그냥 사면 됐다. 그 때는 돈 있는 사람이 그리 많지 않았다. 지금은 돈 있는 사람도 많고 펀드도 많다. 미국 펀드도 있고 일본, 중국 펀드도 온다. 지금 다운타운의 큰 땅은 중국 사람이 다 사고 있다. 예전에 우리가 빌딩을 많이 산 것은 코리아타운에서 매물이 나오면 오퍼가 그렇게 많지 않았다. 지금은 오퍼가 몰린다. 전에는 셀러가 잘 모르면 싸게 사고, 바이어가 잘 모르면 비싸게 팔 수도 있었지만 이젠 그런 게 없어졌다. 또 브로커와 로컬 정보만 알면 됐지만 지금은 아니다. 인터넷이 있어서 사람들이 정보를 다 안다. 정보가 투명해졌다. 부동산 시장도 고효율에 산업화됐다. 인터넷이 바꿔놨다."



만난 사람=안유회 경제부장
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