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미니 단지가 억대면 대단지는...재건축부담금 줄이는 묘안은
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

미니 단지가 억대면 대단지는...재건축부담금 줄이는 묘안은

중앙일보 2018.05.21 00:20
[안장원의 부동산 노트] 
1개동 80가구에 불과한 서초구 반포동 반포현대가 강남권 재건축 시장 전체를 흔들고 있다.

1개동 80가구에 불과한 서초구 반포동 반포현대가 강남권 재건축 시장 전체를 흔들고 있다.

서울 강남권 재건축 시장에 ‘재건축부담금 후폭풍’이 강하다. 서초구청이 지난 15일 반포현대 조합원당 평균 재건축부담금 예정액을 1억3000여만원으로 통지하면서다.  
 
사업 늦추면 진퇴양난  
 
재건축부담금 대상 조합들이 부담금을 줄이는 묘안을 찾아 전전긍긍하고 있다. 
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

사업을 늦추는 것은 도움이 되지 못한다. 아예 조합을 해산하고 재건축을 포기하지 않는 한 사업 지체는 '진퇴양난'이다. 서울 등 투기과열지구에서 조합 설립 이후 조합원 명의 변경 금지로 사실상 재건축 추진 아파트를 팔지 못한다. 재건축도 못 하고 팔아 나가지도 못 한다.   
 
일반분양분 없이 가구 수를 늘리지 않는 ‘1대 1’ 재건축 방식이 재건축부담금을 줄일 수 있는 방법으로 관심을 끈다. ‘1대1’ 재건축은 원래 집 크기 기준으로 재건축 전후 비슷한 크기로 재건축하는 것인데 일부에선 가구 수를 그대로 유지하는 방식도 말한다.  
 
일반분양분을 없애려는 이유는 일반분양분 분양가가 조합원 주택가격보다 비싸 종료시점 주택가액을 높이기 때문이다.  
 
1대1 재건축은 두 가지 방식으로 할 수 있다. 법적인 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율) 완화 혜택을 포기하고 기존 집 크기 그대로 새로 짓는다. 아니면 용적률 완화 범위까지 기존 집 크기를 늘리는 식이다.  
 
둘 다 실익이 없다. 일반분양분이 없으면 사업비를 조합원이 모두 부담해야 해 조합원이 사업비로 내는 추가분담금이 증가한다. 개발비용이 크게 늘어 재건축부담금은 줄 수 있어도 조합원이 실제로 내는 비용 부담은 큰 차이가 없을 수 있다.   
 
고급화하면 부담금 감소 
 
재건축부담금을 결정하는 데 조합이 할 수 있는 부분이 있다. 개시시점과 종료시점 집값, 해당 지역 평균 집값 상승률에 따른 정상주택가격상승분은 어쩔 수 없다. 조합이 좌우할 수 있는 건 공사비와 조합 운영비 등으로 쓰이는 개발비용이다. 공사비 증가로 개발비용이 늘어나면 부담금은 줄게 된다.
 
지난해 이후 강남권 재건축 수주전에서 보이는 마감재와 커뮤니티시설 고급화는 이와 무관치 않다. 시중가격이 억대로 ‘주방가구의 벤츠’로 불리는 독일산 불탑이 재건축 조합원 아파트의 필수품이 되고 있다.  
서초구 반포동 반포3주구 재건축 조감도. 지난해 말까지 관리처분 인가를 신청하지 못해 재건축부담금 대상 단지가 됐다.

서초구 반포동 반포3주구 재건축 조감도. 지난해 말까지 관리처분 인가를 신청하지 못해 재건축부담금 대상 단지가 됐다.

노무현 정부는 개발비용을 분양가상한제에 적용하는 건축비의 1.15배 이내로 제한했지만 이번에는 이런 한도가 없다. 
 
정부는 개발비용의 과도한 산정을 제한하겠다고 하지만 이번 반포현대 재건축부담금 예정액 산정에서도 개발비용의 적정성 검토는 없었다.  
 
하지만 과도한 개발비용은 문제가 될 수 있다. 
 
정부 가이드라인에는 “(개발비용이) 적정범위를 초과하면 자치단체장은 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 해당 개발비용의 적정성을 확인해야 하며, 그 적정성을 확인할 수 없는 비용은 해당 개발비용에 계상하지 않는다”고 돼 있다.   
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재건축부담금을 줄이기 위해 사업 기간 조정을 해볼 만하다. 준공시점 주택가액은 알 수 없지만 개시시점 주택가액을 조정하기 위해서다. 개시시점과 준공시점이 10년이 넘으면 준공시점에서 거꾸로 계산해 10년 전이 개시시점이 된다.  
 
개시시점 주택가액은 공시가격으로 매겨지는데 이미 정해져 있다. 재건축 단지 공시가격은 일반 아파트보다 등락이 심하기 때문에 개시시점을 언제로 잡느냐에 따라 크게 차이난다.  
 
반포3주구 등은 대개 2000년대 초반 재건축추진위를 구성했기 때문에 준공시점부터 10년 전이 개시시점이 된다. 준공시점에 따라 다르겠지만 대략 2010년대 초반이 될텐데 개시시점으로 2013년은 피하는 게 유리하다. 
 
반포3주구의 2013년 공시가격이 그 전해보다 14%나 떨어져 금융위기 직후인 2009년 이후 가장 낮다. 올해 강남권 재건축 단지 공시가격이 크게 올라 준공시점을 2017년과 2018년 중 1년 차이로 재건축부담금이 많이 다를 수 있다. 올해 반포3주구 공시가격이 지난해보다 20% 뛰었다.  
 
예정액 산정 시기 앞당기는 방법도 
 
재건축부담금 예정액 산정이 워낙 변수가 많아 ‘장님 코끼리 만지기’인 셈이어서 아예 예정얙 통지를 없애자는 이야기도 나온다.   
자료: 국토부

자료: 국토부

하지만 예정액 산정은 필요하다. 재건축부담금은 재산에 아주 큰 영향을 미치는 사안이기 때문에 미리 어림짐작이라도 알아야 할 필요가 있다. 부담금을 감수하고 재건축할지를 결정하는 데 중요한 기준이다.  
 
재건축부담금도 추가분담금처럼 일찍 조합 설립 단계 때 예정액을 산정해보는 것도 방법이다. 대략적인 추가분담금을 알고 조합 설립에 동의할지를 결정하듯 말이다. 

 
지금처럼 사업시행 인가 이후 통지되는 예정액을 보고 조합에서 탈퇴하더라도 조합원 명의변경 금지로 분양권을 팔 수 없다. 
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 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
 
 
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