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[안장원의 부동산 노트]재건축 이주비로 집 사면 양도세 없어...다주택자 양도세 중과 '구멍 숭숭'
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

재건축 이주비로 집 사면 양도세 없어...다주택자 양도세 중과 '구멍 숭숭'

중앙일보 2018.01.10 00:10
청약가점제 확대, 양도세 중과, 대출 규제 등으로 주택수 산정 기준에 대한 관심이 높아지고 있다. 주택 판정 여부에 따라 세금 등이 크게 달라진다.

청약가점제 확대, 양도세 중과, 대출 규제 등으로 주택수 산정 기준에 대한 관심이 높아지고 있다. 주택 판정 여부에 따라 세금 등이 크게 달라진다.

70세 어머니를 모시고 사는 박 모 씨(46). 집이 없어 전세로 살지만 어머니는 수도권에 114㎡(이하 전용면적)의 아파트를 한 채 갖고 있다. 2년 전 아들 집에 들어오면서 이 집을 전세 놓았다.  
 
평생 집을 가져본 적이 없는 박 씨는 무주택 세대주 자격으로 새 아파트를 분양받을 수 있을까. 어머니 소유의 집 때문에 무주택이 안되면 신규 분양을 포기하고 마포 아파트를 살 생각이다. 어머니 집에 대출이 들어있는데 마포에서 주택담보대출을 받을 수 있을까. 마포는 투기지역이어서 대출이 한 건으로 제한된다.  
 
마포 아파트를 매입해 들어가 2년 넘게 살다 팔면 어머니 집 때문에 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 게 아닐까.
  
‘무주택’. 지난해 들어선 문재인 정부의 유주택자·다주택자 규제 정책에 따라 주택시장에서 가장 중요한 핵심 용어다. 새 아파트 당첨자 선정 기준인 청약가점제 확대, 다주택자 양도세 중과, 주택담보대출 규제 등이 하나같이 무주택자 우선이다. 지난해 9월 말 가점제 확대에 이어 오늘 4월 조정대상지역 주택 양도세 중과 시행을 앞두고 세부 기준이 최근 확정됐다. 
  
‘무주택’은 소유하고 있는 집이 없다는 간단한 말이지만 청약·대출·양도세와 관련해서 쉽지 않은 용어다. 집이 아니면서 집이 되고, 집이면서 집으로 여기지 않기도 한다. 같은 집인데도 집이 됐다, 안됐다, 달라지기도 한다. 주택 소유 판정 기준이 복잡하기 때문이다.  
 
다주택자 규제에도 불구하고 빠져나갈 ‘구멍’은 많다. 일부에선 규제 그물코가 넓다는 지적도 나오고 있다. 분야에 따라 서로 다른 주택 개념부터 주택 산정 수에서 제외되는 요건을 정리했다. 
 
청약·대출·세금 따라 주택 기준 달라
   
복잡한 주택 개념을 뜯어보기에 앞서 무주택 산정 단위가 어떻게 되나. 개인이 집이 없으면 되나.  
“주택 청약과 대출, 양도세 똑같이 ‘세대’다. 가족인 셈이다. 가족 중 집을 가진 사람이 없어야 하니 ‘개인’을 기준으로 할 때보다 규제 강도가 훨씬 세다. 
   
세대 구성원은 같은 주(민등록표상의 세대주·세대원과 직계존·비속을 모두 포함한다.    
 
그런데 부부는 세대 분리를 하더라도 같은 세대다. 자연히 세대 분리된 배우자와 함께 사는 배우자의 직계존비속도 세대 구성원이 된다·."
 
반면 주택의 기준은 아주 다르다. 대체로 청약보다 담보대출이, 이보단 양도세가 주택 범위를 더 넓게 본다. 청약에선 법적으로 주택인 건물이 대상이고, 대출은 앞으로 거주할 미래의 주택을 포함한다. 세금은 형식보다 실제 내용을 중시해 건물의 형태에 상관 없이 주택으로 쓰면 모두 주택이다.
 
새로 짓는 아파트에 들어갈 수 있는 권리인 분양권이나 입주권은 주택인가.
“청약은 법에서 주택으로 명시된 건물만 보기 때문에 분양권이나 입주권과 같은 ‘권리’는 여러 개 있어도 주택이 아니다.
  
대출에서 주택은 법에서 정한 주택과 주택을 가질 권리를 포괄한다. 그래서 새집에 들어가는 게 필요한 재건축·재개발 이주비, 중도금, 잔금이 모두 주택담보대출로 분류된다. 분양권·입주권도 주택 범위에 드는 것이다.  
 
따라서 투기지역에서 아파트 담보대출을 받기 위해 2년 이내에 처분해야 하는 주택담보대출에 주택뿐 아니라 분양권·입주권도 포함된다.  
 
양도세에서 주택은 ‘허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’을 말한다.  건물 형태가 아니라 ‘주거용’ 여부가 중요하다.
 
분양권은 주택이 생기기 이전의 권리여서 양도세는 주택으로 보지 않는다. 분양권 양도세 계산 방식이 주택과 다르다.  
 
입주권은 공사를 위해 잠시 없어진 주택인 셈이어서 주택으로 계산된다. 노무현 정부가 다주택자 양도세 중과를 도입한 2006년부터 입주권은 거의 주택으로 간주한다. ”
 
입주권·오피스텔은 세금에서 주택으로 간주 
 
형태나 기능이 아파트와 거의 다를 바 없고 임대주택 등록 대상에 포함되는 주거용 오피스텔은 어떻게 되나.
“청약과 대출은 오피스텔을 주택으로 보지 않는다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아닌 업무시설로 분류되기 때문이다.
 
양도세는 다르다. 업무시설이더라도 집으로 쓰면 주택 세금을 부과한다. 집을 하치든 그렇지 않든 둘 이상이면 다주택자에 해당하는 셈이다.”
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

대출에선 무주택 예외가 없다. 어떤 집이든 법적인 주택을 세대원 중 누군가가 소유하고 있으면 유주택자다. 하지만 청약과 양도세에선 집이지만 집이 아닌 것으로 보거나 주택 수에서 제외하는 예외가 적지 않다. 규제 합리화를 위한 측면도 있지만, 수요자 입장에선 잘 활용하면 상당한 이득을 볼 수 있다.  
 
본인은 집이 없지만 70세 장모 소유의 고가 아파트에 들어가 살고 있으면 청약가점제로 신청할 수 있나.  
“무주택자다. 무주택 판정에서 세대가 동일하더라도 60세 이상 직계존속이 가진 집은 제외된다. 배우자의 직계존속도 마찬가지다.  
서울 등 투기과열지구에선 무주택자가 아니면 아파트를 분양받기 어렵다.

서울 등 투기과열지구에선 무주택자가 아니면 아파트를 분양받기 어렵다.

유주택이어도 무주택으로 간주하는 집들이 있다. 전용 20㎡ 이하 초소형 주택이다. 2채 이상 갖고 있으면 유주택이다.  
상속받은 공유지분, 살다가 이사 간 시골집, 폐가, 무허가 건물 등도 주택을 소유하지 않은 것으로 본다.”
 
양도세를 내지 않는 주택은 훨씬 더 다양하다. 2주택인데도 1주택으로 간주하고, 양도세 중과를 위한 주택 수에서 제외되는 집도 있다.


투자 목적이 아니라 일시적으로, 불가피하다고 여겨지는 주택을 추가 구입해 다주택자가 되는 경우엔 중과가 적용되지 않거나 나아가 아예 1주택자 비과세 요건을 갖추면 비과세까지 누릴 수도 있다.      
자료: 기획재정부

자료: 기획재정부

-이사 등을 위해 집을 산 뒤 기존 집을 팔면 2주택자의 매도가 되는데.  =

"일시적이거나 불가피한 사정으로 2주택이 된 경우엔 중과 대상에서 제외하고 1주택으로 간주한다. 여기다 비과세 요건을 갖추면 양도세가 없다. 비과세 요건은 2년 이상 보유(지난해 8월 2일 이전 취득)거나 2년 이상 거주(지난해 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택)다.  
 
갈아타기다. 집을 1년 이상 갖고 있던 세대가 한 채를 추가로 사 2주택이 되더라도 새로 산 날로부터 기존 집을 3년 이내에 팔면 양도세가 없다. 집을 사고파는 데 3년의 경과 기간을 주는 셈이다.  
 
그런데 일시적 2주택 경과 기간은 한때 2년으로 줄기도 했다. 현재 대출에선 2년이다. 2년 내게 기존 주택을 처분해 대출을 갚는 조건으로 추가 주택담보대출을 받을 수 있다.  
 
일시적 2주택 경과 기간이 3년에서 5년으로 늘어나는 집이 있다. 수도권에 있던 공공기관의 지방 이전으로 이사하는 경우엔 5년 안에 팔면 된다."
 
일시적 2주택, 저가 주택 등 중과 제외 
 
직장 근무 등으로 다른 지방에 가 있는 동안 구입했다가 파는 집은.  
“기존 집이 있는 1주택자가 취학, 근무, 질병 요양 등으로 수도권 밖이나 다른 시군에 구입한 주택도 중과에서 빠지고 1주택으로 본다. 이 집을 팔고 돌아갈 경우 취득 당시 공시가격이 3억원 이하이고 취득 후 1년 이상 거주 요건을 채우면 된다. 근무 등이 끝난 뒤 3년 이내에 팔아야 한다. 비과세 혜택은 없다.”
 
결혼하거나 부모를 모시면서 2주택이 되면.
“결혼 등으로 세대가 합쳐지면서 2주택이 되는 경우 주택을 추가로 사 다주택자가 된 게 아니어서 일정한 기간 내에 처분하면 된다. 일시적인 2주택이어서 1주택 비과세 혜택도 있다.   
 
집을 한 채씩 갖고 있다가 결혼해 2주택이 되면 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 집은 1주택으로 간주해 요건을 갖추면 양도세가 비과세된다.  
자료: 기획재정부

자료: 기획재정부

집을 한 채 갖고 있으면서 유주택자인 부모를 봉양하는 경우도 마찬가지다. 1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 같은 주민등록으로 세대를 합치면서 2주택자가 되는 경우다. 세대를 합친 날부터 10년 이내에 1주택자 비과세 요건을 갖춘 어느 집이든 팔면 양도세가 나오지 않는다. 
 
부모 봉양 2주택의 경과 기간이 5년이었는데 올해부터 10년으로 늘었다.”
 
청약제도처럼 집 크기가 아주 작으면 양도세에서도 혜택을 보는 경우가 없나.  
“집 크기에 상관없이 저렴한 집은 혜택을 본다. 집을 두 채 가진 사람이 팔 때 공시가격 1억원 이하인 집을 팔면 이 집은 2주택자 양도세 중과에서 제외된다. 다만 재건축이나 재개발 구역 내 집은 아니다.”  
 
수도권 읍·면 지역 3억 이하도 빠져
 
지방 저가 주택에도 혜택이 있나.
“군 및 읍·면 지역면 지역의 3억원 이하 주택은 중과 대상에서 빠지고 주택 수 계산에서도 제외된다. 군 및 읍면 지역은 수도권에서도 해당한다. 3억원 이하 주택과 다른 주택 2채를 가진 경우 다른 주택 둘 중 하나를 팔면 3주택자가 아닌 2주택자가 되는 것이다. 양도세 중과에서 제외되는 다른 주택들은 주택 수 산정에는 포함된다."  
이주비로 주택을 구입해 거주한 뒤 팔고 재건축한 아파트로 들어오면 일시적 2주택으로 간주돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 재건축 이주를 앞두고 있는 반포주공1단지.

이주비로 주택을 구입해 거주한 뒤 팔고 재건축한 아파트로 들어오면 일시적 2주택으로 간주돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 재건축 이주를 앞두고 있는 반포주공1단지.

 
입주권과 주택을 갖고 있으면 2주택인데 재개발·재건축 공사 기간 거주하기 위해 매입한 집은 어떻게 되나.
“대체주택이라고 해서 중과에서 제외된다. 대체주택은 사업시행 인가일 이후 취득하고 1년 이상 거주해야 한다. 재개발·재건축 공사가 끝난 집으로 완공 후 2년 이내에 이사해 1년 이상 거주도 해야 한다. 대체주택은 완공 후 2년 이내에 팔아야 한다.
 
대체주택은 재건축·재개발에 따른 일시적 2주택인 셈이어서 1주택자 비과세 요건을 갖추면 양도세가 아예 없다. 이주비로 주택을 사 세금 걱정 없이 재테크를 할 수 있는 셈이다.”
자료: 기획재정부

자료: 기획재정부

이밖에 중과에서 빠지는 다른 주택은.
“5년 이내에 양도하는 상속 주택, 5년 이상 운영한 가정어린이집, 문화재 주택 등이 있다.” 
 
앞 사례의 박씨는 어머니 소유 주택에 상관없이 무주택자로 청약할 수 있다. 하지만 분양받은 새 아파트 잔금 대출을 받으려면 어머니 주택을 팔고 대출을 갚아야 한다. 어머니 집은 어머니와 박씨가 세대를 합친 뒤 10년이 지나지 않았으면 1주택 양도세를 적용받는다. 2년 이상 보유했으면 비과세다. 박 씨도 분양받은 아파트를 2년 이상 거주한 뒤 팔면 양도세 걱정을 할 필요가 없다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
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