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[안장원의 부동산 노트]크기·가격 따라 세금 10배 차이...다시 봐도 헷갈리는 임대주택 등록
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

크기·가격 따라 세금 10배 차이...다시 봐도 헷갈리는 임대주택 등록

중앙일보 2017.12.21 05:09
정부의 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 임대주택 등록에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 규정이 복잡해 헷갈리는 게 많다.

정부의 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 임대주택 등록에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 규정이 복잡해 헷갈리는 게 많다.

법에 국민주택 규모로 정해져 주택 크기가 중대형과 중소형으로 나뉘는 기준인 전용 85㎡. 이 이하의 집은 가격이 상대적으로 저렴해 중산층 이하 서민이 주된 수요자다. 주택정책의 우선적인 수혜자다. 
 
그런데 지난 13일 발표된 정부의 임대주택 등록 활성화 방안을 포함한 임대주택 등록 제도에선 꼭 그렇지 않다. 85㎡ 이하인데도 가격 제한에 걸려 세금 감면 혜택을 별로 받지 못하기도 한다.
 
주택 크기만이 아니라 주택 가격 등의 요건이 세금에 따라 제각각이다. 같은 세금에서도 차이 난다.   
 
세제 전문가들도 “대학 입시 제도 못지않게 복잡하다”고 말할 정도다.    
 
등록임대사업자에 대한 세제 혜택이 일관된 원칙에 따라 짜인 게 아니어서다. 정부·시장 상황 등에 따라 새로 만들었다, 수정했다를 반복해 짜깁기한 결과다.
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

제도가 복잡해도 주택임대사업에 대한 다주택자의 관심이 높아지고 있다. 내년부터 양도세 중과 등으로 다주택자의 세금 부담이 커지는데 임대주택으로 등록하면 세금 걱정을 줄일 수 있는 감면 혜택이 많이 늘어나기 때문이다. 
 
2016년 기준으로 집을 두 채 이상 가진 다주택자는 전국적으로 200만명 정도이고 이중 이미 등록한 임대사업자를 제외한 ‘링 밖’의 사실상 임대사업자는 180만명가량이다.
 
등록 임대주택에 들어가면 임대조건이 훨씬 유리하기 때문에 세입자도 주목하고 있다. 미등록 임대주택에 세 들어 살며 임대료 급등과 단기 임대 기간에 불안해하는 세입자가 516만 가구다. 
 
정부 설명과 김종필·박정현·이우진 세무사 등의 도움을 받아 돌아서면 헷갈리는 주택임대사업의 궁금증을 정리했다. 
 
임대사업자 자격·등록 대상
 
공무원이나 공기업 임직원은 개인 영리를 추구하는 임대사업자 등록을 할 수 없나.  
“임대사업자 관련 법령(민간임대주택특별법)은 특정 직업에 대해 임대사업자 등록 제한을 하지 않고 있다. 직업에 상관없이 임대사업자가 될 수 있다.  
 
그런데 국가공무원법은 영리업무를 금하고 있다. 영리업무는 ‘계속하여 재산상의 이득을 취하는 행위’로 정의된다. 계속성은 ‘매일·매주·매월 등 주기적으로 행해지는 것’이다.  
 
주택임대사업은 매달(월세)이든, 2년 단위든 임대의무기간인 최소 4년 이상 재산상의 이득을 얻는 것이어서 영리업무에 해당한다고 볼 수 있다.  
 
공무원 등의 임대사업자 등록 가능 여부에 대한 민원이 잇따르자 인사혁신처는 ‘기관의 장이 해당 공무원이 하고자 하는 업무의 내용과 성격, 담당 직무의 내용과 성격 및 영리업무 금지와 제도의 취지를 종합적으로 고려해 개별적·구체적으로 판단해야 할 사항’이라고 해석했다. ”
 
일부 기업체는 취업규정 등에 다른 사업자등록을 할 수 없도록 하고 있다.  
“공무원·공기업 임직원의 경우와 마찬가지로 법적으로 임대사업자 등록을 못 하는 것은 아니다. 직장 근로계약과 상관없이 임대사업자 등록은 가능하지만, 직장에서 금하는 것은 직장 내 문제다. 임대사업자 등록은 직장에서 협의해야 할 사안으로 정부가 법적 근거 없이 기업체에 강요할 수 없다.  
 
정부 입장은 임대주택사업자 등록을 장려하기 위해 기업의 참여를 유도한다는 방침이다.”
 
전·월세로 임대해 임대료를 받고 있으면 모두 임대주택으로 등록할 수 있나.  
“임대사업자의 임대주택으로 등록이 가능한 주택은 법에 명시돼 있다. 건축법에 따른 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택이다. 무허가 주택은 안 된다. 주택 크기 제한은 없다. 여기다 전용 85㎡ 이하의 오피스텔이 추가된다. 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 주거용이어야 한다.  
 
고시원·기숙사 등은 주거용으로 쓰이더라도 대상이 아니다. 임대주택으로 등록할 수 있는 주택 수 제한은 없어 한 가구만으로도 등록할 수 있다.”  
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

임대료 인상 제한·장기 임대기간 보장
 
등록임대주택은 ‘연 5% 이내’의 임대료 증액 제한을 받는데, 1년에 5%씩 올릴 수 있다는 뜻인가.  
“그렇지 않다. 1년 전이 아닌 종전 계약금액 대비 5%다. 기간에 상관없이 직전 임대료에서 5%까지만 올릴 수 있다. 2년간 임대료 조정이 없었다면 2년 전 임대료가 증액 기준이 된다. 1년 전이든, 3년 전이든 임대료가 1억원이었으면 다시 계약할 때 1억500만원까지만 올릴 수 있다.  
 
그렇다고 무조건 5%까지 올릴 수 있는 게 아니다. 5%는 상한의 개념으로 5% 범위에서 주거비·물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해 결정해야 한다. 등록 임대주택이 아닌 미등록일 경우엔 주거비·물가지수 등을 따지지 않고 5%까지 올릴 수 있다. 등록임대주택 임대료 인상을 억제하려는 조치다.  
 
보증금과 월세를 함께 받으면 5% 제한은 각각에 적용된다. 보증금이 1억원이고 월세가 100만원이라면 인상 한도는 1억500만원, 105만원이다.”
 
세입자가 바뀌어 새로 계약하면 5% 인상률 제한에 상관없이 임대료를 자율적으로 정할 수 있나.
“그렇지 않다. 임대료 5% 제한은 임대의무기간 동안 줄곧 적용된다. 새 임차인과 새로 임대차 계약을 맺더라도 이전 임대료에서 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있다.”
 
전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때도 제한이 있나.    
“임대료 인상 폭과 마찬가지로 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율도 규제를 받는다. 1할(10%)과 한국은행 기준금리(현 1.5%)에 3.5%를 합친 이율 중 낮은 이율을 적용해야 한다. 5%다. 1억원을 월 임대료로 바꾸면 월 42만원(연 500만원)까지 가능하다.  
한국감정원에 따르면 10월 기준 전국 주택 전·월세전환율은 평균 6.3%로 임대사업자의 한도보다 1.3%포인트 높다. 등록임대주택은 월세 부담도 덜어준다.”
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

임대료 인상 상한이나 전·월세 전환율을 지키지 않으면 어떻게 되나.
 
"임대료 제한은 주택임대차보호법에도 명시돼 있어 임대사업자로 등록하지 않은 일반 임대인도 적용을 받는다. 그런데 주택임대차보호법에는 처벌 조항이 없어 별다른 제재를 할 수 없다.
 
하지만 민간임대주택특별법에는 처벌 조항이 있다. 1000만원 이하의 과태료가 나온다."
 
2년간 임대차 계약이 끝난 뒤 별다른 사정 없이 주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는데 등록 임대주택도 그런가.   
“임대차 계약기간이 2년이지만 등록 임대주택의 임대의무기간(단기 4년, 준공공 8년) 동안 계속 살 수 있다. 임대인은 임차인의 잘못이 없으면 임대의무기간 동안 재계약을 거절하지 못한다. 임차인 잘못은 ▶3개월 이상 월 임대료 연속 연체 ▶임대인 동의 없이 시설 개축증축 등을 말한다.  
 
정부가 단기임대주택보다 임대의무기간이 긴 준공공임대주택에 혜택을 더 많이 주는 이유가 세입자의 장기적인 주거 안정성을 위해서다. 현재 등록된 임대주택 10가구 중 9가구가 단기임대다.”
 
등록임대주택인지 어떻게 알 수 있나.
“지금은 임대차계약 때 임차인이 확인하는 수밖에 없다. 정부는 내년 4월부터 임대차 계약 때 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 알리게 할 예정이다. 등록임대주택을 검색할 수 있는 임대등록시스템도 운영할 계획이다.”
 
임대의무기간 중에 집을 팔아야 하는 사정이 생기면.  
“원칙적으로는 임대의무기간 내 매각할 수 없다. 무단 매각하게 되면 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과된다.  
 
하지만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게는 양도할 수 있다. 양도허가를 받으면 일반인에게도 팔 수 있다. 2년 연속 적자나 재개발‧재건축 등의 경우다.”
 
등록 임대주택 세제 감면 
 
등록 임대주택에 주어지는 세제 혜택 범위가 어떻게 되나.
“취득부터 보유·양도 때까지 주택을 사들여서 팔 때까지 전 과정에 발생하는 세금 모두에 감면 혜택이 있다. 취득세와 임대소득세·재산세·종합부동산세·양도세 등이다.    
자료: 국토교통부

자료: 국토교통부

다만 취득세 감면은 신규로 분양받아 소유권 이전 등기를 해 취득하는 경우에만 해당한다. 기존 주택을 사 임대주택으로 등록하면 혜택이 없다.”
 
세금 혜택을 받는 데 필요한 주택 수는.
“현재는 세금에 따라 다르다. 한 가구면 되는 세금도 있고 임대소득세 감면에는 3가구 이상 있어야 한다. 정부는 이번 대책에서 주택 수 제한을 모두 풀어 한 가구에도 혜택을 주기로 했다. 임대주택 등록을 유도하기 위해서다.”
 
주택 크기와 가격은 어떻게 되나.
“지방세와 양도소득세 장기보유특별공제 확대에는 전용 85㎡ 이하의 요건이 있다. 다주택자 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용 대상, 종부세 합산 배제는 주택 크기 제한이 없고 공시가격 6억원 이하의 가격 제한만 있다.  
 
임대소득세는 전용 85㎡ 이하와 6억원 이하의 주택 크기 가격 요건을 모두 채워야 한다."
 
기준이 왜 제각각인가.  
“재산세는 가격에 따라 세율이 다르기 때문에 가격별로 감면 효과가 다르기 때문에 굳이 가격 제한을 두지 않은 것 같다.  
 
장기보유특별공제 확대와 종부세 합산 배제도 도입 초기에는 전용 85㎡ 이하의 주택 크기 제한이 있었으나 정부가 등록 임대주택을 늘리기 위해 크기 제한을 없앴다.
 
가격 제한도 당초 3억원 이하에서 수도권 6억원, 지방 3억원까지로 완화됐다.  
 
임대소득세 감면은 2000만원 이하 소액 임대소득 비과세로 실제 과세하는 대상이 많지 않아 주택 크기가 이슈가 되지 못했다. 지난해 임대소득이 2000만원이 넘어 임대소득세를 신고한 인원이 3만3000여명으로 전체 다주택자의 1.5% 선이다.
가격 제한선 6억원은 당분간 변화가 없을 것 같다. 고가 주택 기준이 9억원이지만 다주택자 종부세 부과 기준이 6억원인 등 6억원이 사실상 고가 주택을 나누는 가격이어서다. ”
 
주택크기 등에 따라 세금 차이가 많이 나나.
 
"양도세의 경우 많게는 10배까지 차이가 난다. 양도차익이 같더라도 전용 85㎡·6억원을 기준으로 장기보유특별공제와 중과 여부가 달라지기 때문이다. 
 
전용 85㎡ 초과이고 6억원이 넘으면 등록 임대주택이더라도 양도세에선 중과와 장기보유특별공제 배제 적용으로 미등록 주택과 마찬가지다. 양도차익 2억원의 양도세가 85㎡ 이하·6억 이하 850여만원인데 미등록이나 85㎡ 초과·6억 초과 등록 임대주택은 9000만원이 넘는다."
공시가격 기준 시점은 언제인가.
 
“임대주택 등록 당시 공시가격이다. 공시가격은 대개 매년 1월 1일 기준으로 한 차례 정해진다. 같은 해에 등록하면 공시가격이 같은 셈이다.  
 
그런데 공시가격이 3월 예정가격을 공람한 뒤 4월 말 확정해 발표한다. 1월 1일부터 4월 말까지는 그해 공시가격이 정해지지 않은 상태다.  
 
그래서 이 기간 등록할 경우엔 전년도 공시가격이 기준이 된다. 공시가격이 6억원을 초과해 오를 것으로 예상하면 4월 말 확정 전에 서둘러 등록하는 게 낫다.
 
등록 후에는 공시가격이 아무리 많이 올라도 상관없다.”
 
소유권이 하나여서 단독주택으로 분류되지만 실제로는 여러 가구가 사는 다가구주택은 등록 임대주택 요건과 관련해 크기와 가격을 어떻게 산정하나.
“전체 건물이 아니라 개별적으로 구분된 호실을 기준으로 한다. 전용 400㎡이고 공시가격 20억원인 다가구주택이 같은 크기의 10개 호실로 나뉘어 있다면 개발 호실은 40㎡·2억원이다.  
 
현재는 다가구주택의 호실별 면적 기재의무가 없어 호실별 면적을 확인하기 어렵지만, 정부는 내년 4월부터 건축물대장을 통해 다가구주택의 가구별 면적 확인이 가능하도록 관련 규정을 개정할 계획이다.  
 
신규 건축물은 건축물대장에 다가구주택의 가구별 면적을 구분 표기하도록 한다. 기존 건축물은 임대인의 신청을 통해 건축물대장에 층별 가구 수 및 호실별 면적을 표기하도록 변경을 허용키로 했다.”
 
임대의무기간이 끝나기 전에 재건축이나 재개발로 집이 철거되면 어떻게 되나.
“재건축재개발은 어쩔 수 없는 사정이기 때문에 준공 후 다시 임대하면 된다. 철거되기 전 임대기간과 재건축·재개발 후 임대기간을 합쳐 의무기간을 산정하는 것이다.”
 
세제 감면도 이어지나.  
-“양도세 감면 등의 요건인 임대기간을 계산할 때는 같은 주택으로 연속적으로 보고 재건축·재개발 전후를 합치지만 종합부동산세는 그렇지 않다. 철거와 함께 주택이 없어지고 재건축 등으로 주택이 새로 생겨난 것으로 본다. 그래서 종부세 합산 배제 요건의 임대기간을 채우기 전에 철거되면 그동안 감면받은 세금을 추징당한다. 준공 후부터 다시 임대기간이 계산된다.” 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr=
 
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