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등록 임대주택, 종전 계약금의 5% 넘게 못 올려

중앙일보 2017.12.21 01:00 경제 6면 지면보기
정부가 지난 13일 ‘임대주택 등록 활성화’ 방안을 발표한 뒤 임대주택 등록에 대한 관심이 높아지고 있다. 내년부터 양도세 중과 등으로 다주택자의 세금 부담이 커지는데 임대주택으로 등록하면 세금 걱정을 줄일 수 있는 감면 혜택이 많이 늘어나기 때문이다. 지난해 기준으로 전국 다주택자 200만 명 가운데 180만 명 정도가 임대사업자 등록을 하지 않았다. 정부 설명과 김종필·이우진 세무사 등의 도움을 받아 임대주택 등록 관련 궁금증을 정리했다.
 
[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

전·월세로 임대해 임대료를 받고 있으면 모두 임대주택으로 등록할 수 있나.
“임대주택으로 등록이 가능한 주택은 건축법에 따른 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택이다. 합법적으로 지어진 주택만 인정되고 무허가 주택은 안 된다. 주택 크기 제한은 없다. 주택 이외에 전용 85㎡ 이하의 오피스텔도 가능하다. 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 주거용이어야 한다. 임대주택 등록에 주택 수 제한은 없어 한 가구만으로도 등록할 수 있다.”
 
등록 임대주택은 ‘연 5% 이내’의 임대료 증액 제한을 받는데, 1년에 5%씩 올릴 수 있다는 뜻인가.
“그렇지 않다. 종전 계약금액 대비 5%다. 기간에 상관없이 직전 임대료에서 5%까지만 올릴 수 있다. 2년간 임대료 조정이 없었다면 2년 전 임대료가 증액 기준이 되는 것이다. 1년 전이든 3년 전이든 임대료가 1억원이었다면 재계약 때 1억500만원까지만 가능하다.”
 
세입자가 바뀌어 새로 계약하면 5% 제한안 받고 임대료를 자율적으로 정할 수 있나.
“임대료 5% 제한은 임대의무기간 동안 줄곧 적용된다. 새 임차인과 새로 임대차 계약을 맺더라도 이전 임대료에서 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있다.”
 
전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때도 제한이 있나.
“보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율도 규제를 받는다. 1할(10%)과 한국은행 기준금리(현 1.5%)에 3.5%를 합친 이율 중 낮은 이율을 적용해야 한다. 현재 기준으론 5%다. 1억원을 월 임대료로 바꾸면 월 42만원 선(연 500만원)까지 가능하다.”
 
일반적으로는 2년간 임대차 계약이 끝난 뒤 별다른 이유 없이 주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 데 등록 임대주택도 그런가.
“임대의무기간(단기임대 4년, 준공공임대 8년) 동안 계속 살 수 있다. 임대인은 임차인의 잘못이 없으면 임대의무기간 동안 재계약을 거절하지 못한다. 임차인 잘못으로 인정하는 경우는 3개월 이상 월 임대료 연속 연체하거나 임대인 동의 없이 시설 증·개축을 할 때다.”
 
등록임대주택인지 어떻게 알 수 있나.
“지금은 임대차계약 때 임차인이 임대인에게 확인하는 수밖에 없다. 정부는 내년 4월부터 임대차 계약 때 임대인이 등록 임대주택 여부, 임차인의 권리 등을 임차인에게 알리게 할 예정이다. 등록 임대주택을 검색할 수 있는 임대등록시스템도 운영키로 했다.”
 
등록 임대주택은 어떤 세제 혜택을 받나.
“취득부터 보유·양도 때까지 발생하는 모든 세금에 감면 혜택이 있다. 취득세와 임대소득세, 재산세종합부동산세, 양도세 등이다. 일부는 아예 면제되기도 한다. 다만 취득세 감면은 신규로 분양받아 소유권 이전 등기를 해 취득하는 경우에만 해당한다. 기존 주택을 구입해 임대주택으로 등록하면 혜택이 없다.”
 
세금 혜택을 받는 데 필요한 주택 수는.
“현재는 한 가구부터 세 가구 이상까지 세금에 따라 다르다. 정부는 이번 대책에서 주택 수 제한을 모두 풀어 한 가구에도 혜택을 주기로 했다.”
 
주택 크기와 가격 요건은 어떻게 되나.
“지방세 감면과 양도소득세 장기보유특별공제 확대는 전용 85㎡ 이하여야 한다. 다주택자 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용, 종합부동산세 합산 배제는 주택 크기 제한이 없고 공시가격 6억원 이하의 가격 제한만 있다. 임대소득세 감면은 전용 85㎡ 이하와 6억원 이하의 주택 크기·가격 요건을 모두 충족해야 한다.”
 
공시가격은 언제 기준인가.
“임대주택 등록 당시 공시가격이다. 공시가격은 대개 매년 1월 1일 기준으로 한 차례 정해진다. 같은 해에 등록하면 공시가격이 같은 셈이다. 그런데 공시가격은 매년 3월 예정가격을 공람한 뒤 4월 말 확정해 발표한다. 1월 1일부터 4월 말까지는 그해 공시가격이 아직 정해지지 않은 상태다. 그래서 이 기간 등록할 경우엔 전년도 공시가격이 기준이 된다. 공시가격이 6억원을 초과해 오를 것으로 예상하면 4월 말 확정 전에 서둘러 등록하는 게 낫다. 등록 후에는 공시가격이 아무리 많이 올라도 상관없다.”
 
임대의무기간을 채우지 못하면 과태료를 물어야 하는데 중간에 재건축 등으로 집이 철거되면 어떻게 되나.
“재건축 등은 어쩔 수 없는 사정이기 때문에 준공 후 다시 임대해 기간을 채우면 된다. 철거되기 전 임대기간과 재건축 후 임대기간을 합쳐 의무기간을 계산한다.”
 
세금 감면도 이어지나.
“양도세 감면 등의 요건인 임대기간을 계산할 때는 연속적인 같은 주택으로 보고 재건축 전후를 합치지만 종합부동산세는 그렇지 않다. 재건축 후 주택은 다른 주택으로 여긴다. 그래서 종부세 합산배제 요건의 임대기간을 채우기 전에 철거되면 그동안 감면받은 세금을 추징당한다.”
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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