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[안장원의 부동산 노트]임대소득 전면 과세 앞두고 200만 다주택자 고민...전세·월세 어느 게 나을까
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

임대소득 전면 과세 앞두고 200만 다주택자 고민...전세·월세 어느 게 나을까

중앙일보 2017.12.19 00:30
2019년부터 임대소득 전면 과세가 시행된다. 월세와 전세 중 어느 게 절세에 유리할까.

2019년부터 임대소득 전면 과세가 시행된다. 월세와 전세 중 어느 게 절세에 유리할까.

2019년부터 모든 임대소득에 대해 소득세가 부과된다. 현재는 연간 2000만원 초과 소득만 과세한다. 2000만원 이하는 2018년까지 과세가 유예됐다. 정부는 지난 13일 발표한 ‘임대사업 등록 활성화’ 방안에서 예정대로 2019년부터 2000만원 이하 소액 임대소득에 대해 과세를 하겠다고 밝혔다.  
 
이에 따라 다주택자 상당수를 차지하는 소액 임대소득자들이 긴장하고 있다. 국세청에 따르면 임대소득 2000만원 초과 신고자는 지난해 3만3000여명이었다. 1인당 평균 4800만원의 임대소득을 거뒀고 평균 430여만원의 세금을 냈다. 
 
3만3000여명은 전체 다주택자 200만 명의 1.6%에 불과하다. 나머지 190여만 명의 임대소득이 한 해 2000만원 이하인 셈이다.  
 
2000만원 초과 임대소득자 3만3000여명 
 
세금을 내더라도 소액 임대소득자는 세제 혜택을 톡톡히 본다. 소액 임대소득 과세 방식이 2000만원 초과와 다르기 때문이다. 2000만원 초과는 다른 소득과 합쳐 세금을 산정하는 종합과세다. 다른 소득은 금융소득(이자배당소득), 부동산임대 등의 사업소득, 근로소득, 연금소득 등을 말한다.  
 
2000만원 미만은 다른 소득과 합치지 않고 임대소득만 따로 보는 분리과세다. 소액 소득자의 세금 부담을 덜어주기 위해서다.  
 
소득세는 소득이 높을수록 세율이 올라가는 누진 세제여서 소득을 합치는 것보다 나눠서 매기면 세금이 줄어든다. 분리과세 세율이 14%로 종합과세보다 낮다.  
 
임대소득이 2001만원이고 다른 소득이 5000만원이면 종합소득이 7001만원이 된다. 이 금액을 과세표준으로 본다면 세율이 24%다. 세율을 그대로 적용한 세금은 280만원(2000만X14%)과 480만2400원(2001만X24%)이다. 1만원 차이로 세금은 200여만원 더 많아진다.  
 
임대소득이 같더라도 다른 소득이 높을수록 세율이 더욱 올라가게 된다.  
 
'꿩 주고 알 주는' 분리과세 
 
또 소득에서 비용으로 들어갔다고 보는 경비를 빼주는 것도 분리과세가 훨씬 많다. 정부는 임대 등록할 경우 70%까지 경비로 제하기로 했다. 종합과세할 경우 임대소득 경비율은 많아야 42.6%다.  
 
1000만원 소득에 대해 분리과세는 300만원만, 종합과세는 574만원에 세금을 매기는 것이다.  
 
때문에 다른 소득이 있는 경우 연간 임대소득은 2000만원 이하로 유지하는 게 훨씬 유리하다. 분리과세 대상자는 다른 소득이 2000만원 이하이면 임대소득세를 매길 때 400만원 공제 혜택도 받는다. 분리과세가 ‘꿩 주고 알도 주는’ 구조다.  
 
세금을 줄이는 데 전세와 월세 중 어느 게 유리할까.  
 
임대소득세 규정은 월세보다 전세가 헐렁하다. 부과 대상 주택 수부터 다르다. 월세 임대소득세는 2주택 이상 보유자에게 나오는데 전세의 경우 3주택 이상 보유자가 해당한다. 
 
여기다 주택 수를 따질 때 소득세법에서 소형주택이라고 말하는 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격 3억원 이하는 제외된다. 공시가격 3억원 이하이고 전용 60㎡ 이하인 주택을 아무리 많이 전세를 줘도 세금이 없다.
 
월세는 집주인이 받아서 쓰면 되는 말 그대로 소득이지만 전세보증금은 나중에 돌려줘야 하는 부채 성격이어서다. 이중과세 논리도 작용했다. 집주인은 전세보증금을 은행에 맡겨 이자소득이 생기면 이자소득에 대한 소득세를 낸다. 보증금을 사용해 생긴 다른 소득에 이미 과세가 이뤄지고 있다. 
 
그래서 월세보다 전세에 대한 임대소득세 부과가 뒤늦게 이뤄졌고 기준도 느슨해졌다. 월세에 대한 소득세는 소득세법이 생긴 1949년 직후부터 부과됐다. 잠깐 비과세됐으나 1954년부터 부동산소득이란 명목으로 세금이 나왔다. 소득세법이 만들어지고 60년이나 지난 2009년, 전세보증금이 주택임대소득 범위에 들어갔다. 
 
임대소득으로 보는 기준도 차이 난다. 월세는 그대로 소득인 데 비해 전세는 전세보증금을 은행에 예금해 얻는 이자수입을 소득으로 본다. 이를 간주임대료라고 한다. 이자수입도 전세보증금 총액을 기준으로 하지 않고 보증금에서 3억원을 뺀 뒤 다시 40%를 제외한 금액으로 이자수입을 계산한다. 이자수입은 정기예금금리로 올해는 1.6%다.
 
간주임대료=(임대보증금-3억)X60%X정기예금이자율(1.6%)
 
월세는 연간 월세 합계, 전세는 간주임대료가 2000만원 이하여야 분리과세 대상이다.
 
전세보다 월세 임대소득 기준이 까다로워 
 
보증금 일부와 월세가 합쳐진 반전세 임대소득은 '월세 합계+간주임대료'다.  
 
시뮬레이션 결과 월세 임대소득세가 전세보다 7배 이상 많은 것으로 나타났다. 수도권 평균 아파트 전셋값에 해당하는 집 두 채를 2억8000만원씩에 전세 준 경우와 보증금 8000만원을 받고 매달 80만원을 월세로 받는 경우를 비교해보자.  
 
전세의 간주임대료는 (2억8000만X2-3억)X60%X1.6%9000인 249만6000원이다.  
 
월세는 간주임대료가 0이고 월세 수입이 1920만원이다. 월세의 과세 대상이 전세의 7.7배다. 임대소득세는 월세 80만6000원, 전세 10만5000원이다.  
 
앞으로 전세의 임대소득세가 늘어날 수 있다. 정부는 내년 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세의 개편방안을 마련키로 했다. 과세 대상이 3주택 이상에서 2주택 이상으로 확대될 수 있다.   
 
임대소득세만 보면 전세가 유리하지만 세금을 제외하고 실제 손에 쥐는 수입을 비교하면 사정이 달라진다.  
 
월세가 소득세 많아도 전세보다 실제 수입 많아  
 
총수입은 전세에선 전세보증금 이자이고 월세의 경우 보증금 이자와 월세 수입이다. 월세 수입이 임대소득세보다 훨씬 많아 결과적으로 월세로 버는 수입이 1800여만원으로 전세(880여만원)의 두 배가 넘는다.  
 
월세 하락세와 금리 인상 등으로 월세 증가세가 주춤했는데 정부의 등록임대주택 활성화 대책 영향으로 앞으론 다시 늘어날 것으로 예상한다.
 
월세 물량이 늘며 월세가 떨어지고 금리가 올라가면서 올해 들어 월세 증가세가 주춤해졌다. 월세가 올해 들어 전국 0.6%, 수도권 0.3% 각각 하락했다.  
 
전·월세 거래 중 월세가 차지하는 비중이 올해 들어 11월까지 전국적으로 42.6%였다.  지난해 같은 기간보다 0.7% 포인트 떨어졌다. 서울은 44.6%에서 43.5%로 1.1% 포인트 낮아졌다.  
 
이번 정부 대책으로 임대주택 등록이 많이 늘어날 것 같지만, 정부 기대에 미칠지는 불확실하다.  
 
"2022년 민간임대 3가구 중 하나가 등록임대"  
 
정부 기대대로 이뤄진다면 전·월세난이 꺾이고 임대차 시장이 안정을 찾는 데 크게 도움이 될 전망이다. 정부는 이번 대책으로 등록임대주택이 100만 가구 증가할 것으로 보고 있다. 다주택자의 임대주택 절반에 해당하는 물량이다.  
 
이렇게 되면 현재 79만 가구로 전체 민간임대주택(580만 가구)의 13%인 민간등록임대주택이 3가구 중 한 가구가 된다.  
 
정부는 5년 뒤인 2022년에는 민간등록임대주택이 200만 가구로, 공적임대도 200만 가구로 각각 늘어 전체 임대주택(약 900만 가구)의 45%를 차지할 것으로 본다.  
 
민간등록임대주택과 공적임대는 임대료 인상 폭 제한(5%)과 4~8년 임대 기간 보장 등으로 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 적용하는 셈이다.  
 
임대차시장 안정은 전세난에 따른 전세 세입자의 매매 전환을 억눌러 주택 수요를 억제하는 부수적 효과도 예상된다.  
 
지난달 말 발표된 ‘주거복지 로드맵’에 빠져서 뒤늦게 나온 임대주택 등록 활성화 방안의 야심 찬 포부가 어떻게 실현될지가 앞으로 주택시장 전망의 주요 변수로 떠올랐다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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