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6억 넘는 집, 임대주택 8년 등록하면 양도세 크게 줄어

중앙일보 2017.12.18 01:00
공시가격 7억원인 강남 아파트를 가진 다주택자 박모씨는 정부의 임대주택 등록 활성화 대책이 불만이다. 강남 집값이 더 오를 것 같아 계속 보유하고 싶다. 하지만 임대주택 등록을 해도 공시가격 6억원 넘는 집은 양도세 중과 제외 혜택이 없다.
 
다주택자의 머리가 복잡해졌다. 양도세 중과 이전 팔아 양도세를 아껴야 하는지, 계속 보유해야 하는지다. 갖고 있어도 임대사업자 등록을 할지. 단기임대(임대 의무기간 4년)와 준공공임대(8년) 중 어느 게 유리할지 결론 내리기가 쉽지 않다.
 
이런 고민을 하는 다주택자는 전국적으로 200만 명(2016년 기준)이다. 이들이 소유한 주택은 430만 가구. 서울에선 다주택자 40만 명이 90만 가구의 집을 갖고 있다.
 
[그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr]

[그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr]

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “임대주택으로 장기간 보유할 경우 집값 상승률과 임대료 수입이 다른 투자보다 나을지를 매도와 보유 여부를 판단하는 기준으로 삼으면 된다”고 말했다. 지금까지는 장기 집값 상승률이 누적 정기예금 이자율보다 낮았지만, 임대수익률을 합치면 연평균 4~5%였다.
 
계속 보유하겠다면 임대주택 등록이 절대적으로 유리하다. 공시가격 2억5000만원과 3억원 아파트를 대상으로 한 김종필 세무사의 시뮬레이션 결과 임대주택으로 등록할 경우 취득세·양도세와 건강보험료를 제외하고 매년 나오는 재산세·종합부동산세·임대소득세 절감액이 연평균 350만원으로 예상됐다. 종부세 절감 효과가 컸다. 3주택자는 보유 주택을 모두 합한 공시가격이 6억원을 넘으면 종부세 과세 대상이 되는데 임대 등록하면 등록임대주택이 종부세 합산 대상에서 제외되기 때문이다.
 
기간은 단기임대보다 준공공임대가 훨씬 낫다. 준공공임대에 주어지는 종부세 합산과 양도세 중과의 배제 때문이다. 김종필 세무사는 “다주택자 입장에서 소득세 등 감면액은 푼돈일 수 있다”며 “집값이 오르면 크게 상승하기 때문에 양도세를 중요하게 생각한다”고 말했다.
 
문제는 강남권 등 공시가격 6억원이 넘는 주택의 임대주택 등록 여부다. 6억원이 넘는 주택은 8년 이상 임대하더라도 다주택자 중과 배제 혜택이 없기 때문이다.
 
양도세 중과는 어쩔 수 없더라도 양도세를 대폭 줄일 수 있다. 준공공임대에 주어지는 장기보유특별공제를 활용하면 된다. 정부는 준공공임대주택의 장기보유특별공제율을 보유 기간 8년 이상일 때 50%에서 70%로 높이기로 했다. 집 가격에 상관없이 전용 85㎡ 이하가 대상이다. 장기보유특별공제 적용을 받으면 세금 부과 기준 금액이 크게 줄기 때문에 가산세율이 붙어 중과되더라도 세금이 많지 않다.
 
3주택자가 강남권에 임대한 두 집이 8년 뒤 총 5억원의 양도차익을 낼 경우 양도세가 절반에 가까운 2억2000여만원인데 준공공임대로 등록하면 5000여만원으로 1억7000만원가량 줄어든다.
 
아예 강남권 임대주택 양도세를 전혀 내지 않는 방법도 있다. 주택을 사들여 취득 후 3개월 이내에 준공공임대로 등록해 10년 이상 임대하면 양도세 100% 감면이다. 전용 85㎡ 이하이면 된다. 이미 가진 집은 어쩔 수 없지만 새로 매입하는 집에는 이를 활용할 수 있다.
 
2019년부터 연간 2000만원 이하 소액 임대수입에도 임대소득세가 과세되는데 다주택자는 전세와 월세 중 어느 게 유리할까. 임대소득세만 보면 전세가 낫다. 월세 임대소득세는 2주택 이상 보유자에게 나오는데 전세의 경우 3주택부터다. 임대소득으로 월세는 그대로 잡히지만, 전세는 보증금 중 일부만 과세 대상이다.
 
수도권 아파트 평균 전셋값인 2억8000만원짜리 두 채를 전세, 혹은 월세(보증금 8000만원, 월 80만원)로 임대한 경우, 과세표준은 각각 250만원과 1920만원이다. 전세보증금의 임대수입은 총 보증금(2억8000만원X2채)에서 3억원을 공제한 금액의 60%에 정기예금 이자율을 적용한 금액(간주임대료)이어서 과세표준이 많이 감소한다. 이에 대한 임대소득세는 각각 10여만원과 80여만원이다.
 
세금을 제외하고 실제 손에 쥐는 돈을 따지면 사정이 달라진다. 전세 수입(보증금을 예금으로 넣었을 때 이자)이 얼마 되지 않고 월세 수입은 임대소득세보다 훨씬 많다. 결과적으로 월세로 버는 수입이 1800여만원으로 전세(880여만원)의 두 배를 넘는다. 이우진 세무사는 “집값 상승 기대감이 떨어지는 상황에서 양도 차익을 키우기보다 각종 세금 감면 제도를 이용한 절세가 중요하다”고 말했다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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