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[안장원의 부동산 노트]장기임대 후 양도세 절감, 강북보다 강남이 더 많다?,,,5억 차익 세금 2억2000만→5000만원
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

장기임대 후 양도세 절감, 강북보다 강남이 더 많다?,,,5억 차익 세금 2억2000만→5000만원

중앙일보 2017.12.18 00:10
정부의 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 다주택자들의 고민이 커졌다. 매도가 나을까, 임대등록이 유리할까. 강남 고가 임대주택에는 혜택이 없나.

정부의 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 다주택자들의 고민이 커졌다. 매도가 나을까, 임대등록이 유리할까. 강남 고가 임대주택에는 혜택이 없나.

#서울 강북에 공시가격이 3억원 이하인 아파트 두 채를 반전세(보증금+월세)로 임대 중인 김모씨. 지난 13일 정부의 ‘임대주택 등록 활성화’ 대책 발표 이후 고민이다.
 
임대주택으로 등록하려면 세금 감면 등이 훨씬 유리한 장기 임대주택으로 해야 할 것 같다. 그런데 앞으로 집값이 불확실해 내년 4월 양도세 중과 전 매도와 등록임대주택 장기 보유 중 어느 게 나을지 판단이 어렵다.  
 
#사는 집 외에 공시가격 7억원인 강남 아파트를 가진 다주택자 박모씨는 정부의 이번 대책이 불만스럽다. 강남 집값이 앞으로도 다른 지역보다 더 오를 것으로 생각돼 계속 유지하고 싶다. 하지만 임대주택 등록을 해도 공시가격 6억원 넘는 집은 양도세 중과 제외 혜택이 없다.    
 박씨는 “임대주택 등록을 해도 양도세 감면이 없으면 남는 게 없지 않겠느냐”고 말했다.  
 
다주택자 200만 명이 430만 가구 소유 
 
다주택자들의 머리가 복잡해졌다. 소유 주택 처리를 두고 고차원의 방정식을 풀어야 하기 때문이다. 불확실한 주택시장 전망이 다주택자를 더욱 고민스럽게 한다.
 
내년 4월부터 시행되는 양도세 중과 이전 팔아 양도세를 아껴야 하는지, 계속 보유해야 하는지. 가지고 있으면 임대사업자 등록은 어떻게 할지. 등록하더라도 단기임대(임대 의무기간 4년)와 준공공임대(임대 의무기간 8년) 중 어느 것을 선택해야 할지.
 
매도·등록임대 함수를 풀어야 하는 다주택자는 2016년 기준으로 전국적으로 200만 명이다. 이들이 소유한 주택은 430만 가구.
 
지역적으로 집값이 많이 오른 집을 가진 서울 다주택자의 고민이 깊을 것 같다. 40만 명이고 이들 소유 주택은 90만 가구 선으로 추정된다. 
 
앞으로 주택 투자수익률이 어떨지가 보유와 매도를 결정하는 관건이다. 투자수익률은 자본수익률(집값 상승률)과 임대수익률의 합이다. 
 
집값 전망은 임대사업자 등록을 전제로 보면 4년 아니면 8년 이상을 두고 봐야 한다. 양도세 중과 배제 등 혜택을 제대로 누리려면 8면 이상이다. 앞으로 8년 뒤 집값이 어찌 될지가 중요한 셈이다. 
 
과거 집값 변동률을 보면 성적이 썩 좋은 건 아니다. 물가 상승률이나 정기예금금리보다 못하다. 최근 서울의 8년간 아파트값 상승률이 평균 11% 정도였다. 연평균으론 1.3% 선이다. 이에 비해 8년 새 누적된 정기예금이자율은 35%(연평균 4%)이고 소비자 물가상승률이 23%(2.5% 선)였다. 아파트 투자 금액을 은행에 넣어둔 게 수익률이 더 높았다. 
 
임대수익률은 어떻게 될까. 현재 수도권 아파트 평균 가격(3억9000만원)과 평균 월세 75만원(평균 보증금 9000만원)을 대략 적용하면 임대수익률이 3% 정도 된다.  
 
주택 투자수익률 4~5% 
 
집값 상승률과 임대수익률을 합친 투자수익률은 4~5%가 되는 셈이다. 이런 수익률이 유지된다면 나쁜 편이 아닌데 앞으로 사정이 녹록지 않다. 주택 공급이 크게 늘고 금리는 오르며 대출 규제가 강화된다. 입주 증가로 월세를 중심으로 임대료도 떨어지고 있어 임대수익률도 하락할 것으로 전망된다.  
 
“그래도 주택이…”라고 판단되면 임대사업자 등록은 필수다. 임대사업자 등록이 미등록보다 절대적으로 유리하다. 
국토부에 따르면 서울 3주택 보유자가 2가구를 임대 등록해 8년간 임대할 경우 각종 세금과 건강보험료 등으로 연간 935만원을 아낄 수 있는 것으로 나타났다. 월 80만원 선으로 주택을 하나 더 임대해 얻는 월세 소득과 비슷하다.  
 
연간 세금 등 부담액이 미등록의 경우 현재 1097만원에서 임대소득세 과세 등으로 1205만원으로 늘어난다. 반면 임대사업자는 세금 감면 확대 등으로 현재 516만원에서 270만원으로 줄어든다. 결국 현재 미등록자가 등록하면 1205만원이 될 부담액이 270만원으로 낮아진다.
 
종부세 절감 효과 커 
 
공시가격 2억5000만원과 3억원 아파트를 대상으로 한 시뮬레이션에서도 취득세·양도세와 건강보험료를 제외하고 매년 나오는 재산세·종합부동산세·임대소득세 절감액이 연평균 350만원이다. 세금별로는 종합부동산세 절감 효과가 컸다. 3주택자는 모두 합친 공시가격이 웬만하면 6억원이 넘어 종부세 과세 대상이 되는데 임대 등록하면 등록임대주택은 종부세 합산에서 제외되기 때문이다.    

등록하려면 단기임대보다 준공공임대가 훨씬 낫다.  
재산세 등 각종 세금 감면 폭이 더 커서가 아니다. 준공공임대에 주어지는 종부세 합산과 양도세 중과의 배제 때문이다.  

 
다주택자 입장에서 소득세 등 감면액은 푼돈일 수 있다. 집값이 오르면 크게 오르기 때문에 특히 양도세를 얼마나 줄이느냐가 중요하다. 임대사업자 등록은 소유하고 있는 여러 채 중 최고의 알짜를 지키기 위한 양도세 절세 전략인 셈이다.  
 
3주택자라면 현재 임대 놓은, 상대적으로 저렴한 두 채를 준공공임대로 등록한다. 준공공임대로 등록된 주택은 양도세 중과에서 제외되기 때문에 나머지 한 채는 1주택으로 간주한다. 양도가격이 9억원 이하로, 지난해 8월 3일 이전 샀으면 거주 기간 상관없이, 그 이후 취득이면 2년 거주 요건을 채우면 비과세다.  
 
그런데 문제는 주로 강남권 등 공시가격 6억원이 넘는 주택이다. 6억원이 넘는 주택은 8년 이상 임대하더라도 다주택자 중과가 적용되고 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하기 때문이다.  
 
강남권에 모두 공시가격 6억원이 넘는 주택을 갖고 있다면 준공공임대로 두 채를 등록하더라도 다주택자 양도세 중과를 피할 수 없다.  
 
다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 준공공임대 등록 전략은 등록 임대주택 공시가격이 6억원 이하인 집에만 쓸 수 있다.  
 
하지만 다주택자 양도세 중과는 어쩔 수 없더라도 양도세를 대폭 줄일 수 있는 방법이 있다. 준공공임대주택에 장기보유특별공제 특례가 주어지기 때문이다. 정부는 준공공임대주택의 장기보유특별공제율을 보유 기간 8년 이상 50%에서 70%로 높이기로 했다. 가격에 상관없이 전용 85㎡ 이하이면 된다. 
 
이번 정부가 다주택자 양도세 중과를 하기로 하면서 양도세 중과 주택엔 장기보유특별공제도 없애기로 했는데 이게 어떻게 가능한가. 정부는 준공공임대 장기보유특별공제 혜택을 명시한 조세특례제한법이 특별법으로 양도세 중과 때 장기보유특별공제를 배제하는 소득세법(일반법)에 우선하기 때문이라고 설명한다.
 
장기보유특별공제 적용을 받으면 세금 부과 기준 금액(과세표준)이 크게 줄어 세율이 낮아지기 때문에 가산세율이 붙어 중과되더라도 세금이 많지 않다. 양도 차익에 따라 오히려 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 혜택보다 세금이 더 적게 나오기도 한다.    
 
공시가격 7억 원짜리 강남권 아파트 3가구를 가진 경우 2가구를 준공공임대로 등록한 뒤 8년이 지나 1억4000만원 올랐을 때 팔면 양도세가 2000여만원이다. 임대등록을 하지 않으면 양도세 중과로 인해 세금이 1억원이 넘는다. 등록하거나 등록하지 않거나 모두 중과 적용을 받지만 장기보유특별공제 유무에 따라 세금 부과 기준 금액이 크게 차이 나서다.  
 
임대한 두 집의 양도차익이 총 5억원인 경우엔 양도세가 2억2000여만원에서 5000여만원으로 1억7000만원가량 줄어든다. 6억원 이하처럼 양도세 중과가 적용되지 않고 장기보유특별공제를 받는다고 하면 양도세가 1억1000여만원으로 더 많다. 
 
양도세가 중과되지 않더라도 2019년 이후 장기보유특별공제 축소로 8~9년 공제율이 16%로 특례 70%보다 많이 낮아지면서 과세표준 금액이 더 많기 때문이다.  
 
6억원이 넘는 전용 85㎡ 이하 강남 준공공임대의 양도세 절감 효과가 6억원 이하 전용 85㎡ 초과 강북 임대주택보다 큰 셈이다. 장기보유특별공제 특례와 양도세 중과 배제·장기보유특별공제 적용 모두에 해당하는 6억원 이하 전용 85㎡ 이하 주택은 유리한 쪽으로 선택하면 된다. 전용 85㎡ 이하 중소형의 등록임대주택을 늘리려는 정부 정책이 빚은 다소 아이러니한 결과라고 할 수 있다.     
 
고가임대 장기보유특별공제 특례가 중과 제외보다 세금 적어 
 
아예 양도세가 하나도 없는 등록임대주택이 있다. 주택을 사들여 취득 후 3개월 이내에 준공공임대로 등록해 10년 이상 임대하면 양도세 100% 감면이다. 역시 가격은 상관없고 전용 85㎡ 이하이면 된다. 당초 올해 말까지 등록할 경우에만 혜택을 줄 예정이었다가 2020년 말까지로 연장됐다.
 
이를 활용할 수 있는 대상이 신규 입주하는 아파트나 재건축재개발 대상 주택이다. 재건축은 조합 설립 이후 아예 거래가 안 되기 때문에 5~7년은 자동으로 거래가 묶이는 기간이다. 조합 설립 전 단계의 주택을 매입해 준공공임대 등록을 해 입주 후까지 멀리 끌고 가면 된다.
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr 
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