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[안장원의 부동산 노트]내년부터 양도·상속·증여세 늘지만 효도하고 임대하면 절세
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

내년부터 양도·상속·증여세 늘지만 효도하고 임대하면 절세

중앙일보 2017.12.09 00:10
조정대상지역 내 다주택자 주택의 양도세 중과 등 내년부터 부동산 관련 세금이 많이 달라진다.

조정대상지역 내 다주택자 주택의 양도세 중과 등 내년부터 부동산 관련 세금이 많이 달라진다.

내년부터 부동산으로 돈 벌기가 더 어려워진다. 집 등을 팔거나 상속·증여로 생기는 재산에 붙는 세금이 늘어나기 때문이다. 세율이 올라가고 혜택은 줄어 양도·상속·증여세 부담이 커진다.  
 
하지만 효도하고 임대사업자 등록을 하면 반대로 세금이 줄어든다.  
 
최근 국회를 통과해 내년부터 시행이 확정된 부동산 관련 세금을 정리했다. 정부의 8·2부동산대책으로 집중적으로 부각된 양도세 중과 외에도 바뀌는 세금이 많다. 
 
장기보유특별공제 제외로 양도세 중과 위력 증폭 
 
정부가 8·2대책에서 발표한 대로 다주택자 양도세 중과가 시행되나.
 
“그렇다. 2주택 이상 보유자를 대상으로, 서울 등 전국 40곳 조정대상지역에서 양도세가 중과된다. 2주택자 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트 세율이 올라간다.   
 
보유 주택 수의 판단 기준은 조정대상지역에 상관없이 전국이고 양도세가 중과되는 대상 주택은 조정대상지역 내 집이다. 다주택자라도 조정대상지역 이외의 집을 팔 때는 중과되지 않는다. 시행 시기는 내년 4월 1일이다. 양도일은 잔금 납부일과 소유권 이전 등기 신청일 중 빠른 날이다.”
 
내년부터 소득세 최고세율이 올라가면 중과 세율은 어떻게 되나.  
 
“중과가 기본세율에 일정한 가산세율을 합산하는 방식이어서 기본세율이 올라가면 중과 세율도 그만큼 높아진다. 양도소득에 따라 현재 6~40%인 기본세율이 내년부터 6~42%로 바뀐다. 3억~5억원과 5억원 초과 구간의 세율이 각각 2%포인트 높아진다.
 
양도세 세율이 올해까지는 6~40%이고, 중과 전인 내년 1월부터 3월까지는 6~42%가 적용된다. 4월부터 양도세가 중과되면 2주택자 양도세율은 16~52%, 3주택 이상 소유자 세율은 26~62%가 된다.”
 
지난 8·2대책 이후 일부 지역에선 이미 양도세 중과가 시행되지 않았나.  
 
“8·2대책 때 투기지역으로 지정된 강남·서초·송파구 등 서울 11개 구와 세종시다. 기존 투기지역제도가 3주택 이상 보유한 사람이 투기지역 주택을 양도하면 가산세율 10%포인트를 더하게 돼 있다.  
 
이들 지역에선 기본세율 24%의 경우 세율이 지난 8월 3일부터 내년 3월 말까지는 34%, 내년 4월 이후는 44%로 올라간다.”  
 
주택을 1년 이내에 매도하면 세율이 40% 단일세율인데 다주택자의 경우엔 이 세율에 가산세율이 붙나.
 
“아니다. 다주택자가 1년 이내에 매도한 주택에 대해서는 40%를 적용한 세금과 양도소득에 따른 기본세율에 가산세율을 합쳐 계산한 세금 중 많은 금액의 세금이 부과된다. “
 
다주택자 양도세에 장기보유특별공제가 없어지는 게 어떤 영향을 미치나.  
 
"장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도차익(매도가격-매수가격)의 10~30%를 세금 계산 기준 금액(과세표준)에서 빼주는 것이다. 물가상승률 정도를 제외해 명목이 아닌 실제 차익에 과세하겠다는 취지다.  
 
정부는 다주택자 주택 매도를 투기로 보고 장기보유에 따른 이런 혜택을 없애기로 했다.
 
장기보유특별공제가 적용되면 과세표준이 그만큼 줄면서 세금이 준다. 세율 구간이 바뀌면 세율이 낮아져 세금을 덜 내게 된다.  
 
5년간 보유한 집을 팔아 1억원의 양도차익이 생긴 경우 장기보유특별공제가 없으면 과세표준이 대략 1억원이고 이 금액에 해당하는 세율은 35%다. 장기보유특벽공제(5~6년 15%)를 적용하면 과세표준이 8500만원이고 세율은 24%로 11% 포인트 떨어진다.  
 
과세표준에 세율을 곱한 단순 양도세는 각각 3500만원과 2000여만원으로 1500만원가량 차이 난다.  
 
장기보유특별공제 배제는 양도세 중과 위력을 더욱 증폭시키는 역할을 하는 셈이다.”
 
부모 봉양, 농어촌·고향주택에 비과세 
 
부모와 함께 사는 바람에 2주택자가 된 경우도 양도세 중과인가.
 
“다주택자는 한 세대가 가진 모든 주택을 합쳐서 판정한다. 각각 1주택자로 부모와 합쳐 살게 되면서 2주택자가 될 경우엔 효도 장려 차원에서 1주택으로 간주한다. 정부는 이런 부모 봉양 합가 세대의 비과세 혜택을 내년부터 더욱 확대하기로 했다.  
 
합가한 뒤 먼저 파는 주택의 양도세를 비과세하는 기간이 현재 5년에서 앞으로 10년으로 많이 늘어난다.”
 
시골에 있는 주택은 다주택 산정 대상에서 어떻게 되나.  
 
“1주택 양도세 비과세 판정 때 3년 이상 보유한 공시가격 2억원 이하의 ‘농어촌·고향주택’은 제외한다. 실제론 2주택이어도 1주택으로 보는 것이다.  
 
농어촌주택은 읍·면 또는 인구 20만 이하 시의 동에 있는 집이고, 고향주택은 10년 이상 거주한 인구 20만 이하 시 지역의 집이다.  
 
농어촌·고향주택 양도세 과세특례가 당초 올해 말로 끝날 예정이었으나 2020년 말까지 3년 더 연장된다. 귀농귀촌을 지원하려는 목적에서다. 귀농귀촌하기 위해 시골에 집을 구입한 뒤 도심의 집을 팔 때 받을 수 있는 세제 혜택이다.  
 
그런데 농어촌·고향주택을 주택 수에 포함해 다주택자 양도세 중과를 적용하는 지역이 있다. 투기지역에서다. ”
 
조정대상지역 내 분양권 양도세 중과도 내년 4월부터인가.  
 
“아니다. 내년 1월 1일 이후 양도하는 분양권에 해당한다. 조정대상지역 분양권 양도세율이 현재 보유 기간·양도차익에 따라 6~50%인데 내년부터는 보유기간상관 없이 50%로 된다.  
 
세제는 대개 해가 바뀌는 새해 1월 1일부터 시행되는데 다주택자 양도세 중과는 정부가 다주택자에게 주택 처분 시간 여유를 준다는 취지에서 시행시기를 3개월 늦춰 4월 1일부터 시행하는 것이다.”
 
분양권 양도세는 보유하고 있는 주택이나 분양권 개수와 상관없나.
 
“그렇다. 주택이나 분양권을 몇 개나 가져도 양도세는 똑같다.  
 
그런데 조정대상지역 분양권 양도세 중과에서 주택을 갖고 있지 않은 무주택자는 제외된다. 정부는 일정한 요건을 갖춘 무주택자의 분양권은 중과하지 않고 기존 세율을 적용하기로 했다. 보유 기간 1년 이내 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율이다."
 
소형 주택 한 채만으로도 임대사업 세제 혜택 
 
주택임대사업자 등록 유도를 위한 세제 지원이 있다는데.
 
“소형 주택 임대사업자의 소득세 감면 요건이 완화된다. 주택 수 기준이 3가구 이상에서 1가구 이상으로 바뀐다. 소형 주택은 전용 85㎡ 이하이고 공시가격 6억원 이하 집을 말한다.  
 
주택임대사업자 등록 후 4년 이상 임대하면 소득세 30%를 감면받는다. 내년 1월 1일 이후 발생하는 소득부터 혜택을 본다.”
 
정부가 개발제한구역 내 토지의 양도소득세 감면을 줄이기로 한 것은 어떻게 되나.
 
“감면율은 바뀌지 않고 그대로이고 감면 적용 기한이 올해 말에서 2020년 말까지 3년 연장됐다.  
 
개발제한구역 토지 양도세 감면은 개발제한구역 내 토지에 대한 재산권 행사 제한 등의 불이익을 고려해 보상 차원에서 마련된 제도다.
 
정부는 개발제한구역 양도세 감면을 축소하려 했으나 국회에서 현 수준을 유지하는 쪽으로 결론났다.

정부는 개발제한구역 양도세 감면을 축소하려 했으나 국회에서 현 수준을 유지하는 쪽으로 결론났다.

정부는 양도세의 지나친 감면 방지와 감면제도 간 형평성 등을 위해 감면율을 낮출 생각이었다. 개발제한구역 지정일 이전 취득한 땅은 40%에서 30%로, 지정일 이후는 25%에서 20%로 계획했다.  
 
그런데 국회에 오히려 감면을 확대해야 한다는 일부 의원의 관련 법 개정안도 함께 제출됐다. 국회 논의 과정에서 한쪽으로 결론을 내리지 못하고 감면율을 유지하는 걸로 됐다.”
 
내년 소득세율이 바뀌면 비사업용토지도 영향을 받나.
 
“소득세 최고세율이 올라가면서 비사업용토지 양도세율도 연동된다. 토지의 용도대로 쓰이지 않고 놀고 있는 비사업용토지는 과세표준 금액 구간은 같아도 투기 가능성이 높다는 판단에서 양도세율은 현재 16~50%로 높다. 기존 48% 대상이던 3억~5억원이 50%로, 5억원 초과가 50%에서 52%로 각각 2%포인트 올라간다.”  
 
상속·증여세 부담 증가는 세율이 올라가기 때문인가.  
 
“세율은 달라지지 않는다. 신고기한(상속세 6개월, 증여세 3개월) 안에 신고할 경우 주어지는 신고세액 공제가 줄어들어서다.  
 
공제금액이 현재 세액의 7%에서 내년 5%, 2019년 이후 3%로 감소한다.  
 
신고세액 공제는 과세 자료가 부족해 자진 신고를 독려하기 위해 도입됐다. 지금은 과세 기반이 확충됐고 신고세액 공제가 없는 다른 세금과 형평성이 문제가 돼 단계적으로 축소하게 됐다.  
 
상속 재산이 50억원인 경우 신고세액 공제 금액이 올해 1억1000만원에서 내년엔 8000만원, 2019년 이후엔 5000만원으로 줄어든다.” 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
 
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