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[안장원의 부동산 노트]분양가 상한제 후보, 서대문·영등포·은평·중랑구가? 강남은?
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

[안장원의 부동산 노트]분양가 상한제 후보, 서대문·영등포·은평·중랑구가? 강남은?

중앙일보 2017.11.06 01:00
올해 막판 분양물량이 쏟아지는 가운데 견본주택마다 청약자들로 붐비고 있다. 분양가 상한제가 시행되면 견본주택은 더욱 북적거릴 것으로 전망된다.

올해 막판 분양물량이 쏟아지는 가운데 견본주택마다 청약자들로 붐비고 있다. 분양가 상한제가 시행되면 견본주택은 더욱 북적거릴 것으로 전망된다.

서울 강남권 재건축 단지와 강북지역 재개발 아파트가 이번 주 시행되는 분양가 상한제 사정권에 들어왔다. 상한제 적용을 받으면 분양가를 땅값과 건축비 이하로 책정해야 해 분양가가 지금보다 상당히 내려갈 것으로 예상된다. 재건축·재개발 단지는 사업성이 떨어져 비상이지만 수요자는 시세보다 훨씬 저렴하게 분양받을 수 있다.
 
5일 국토교통부에 따르면 민간택지 분양가 상한제 적용 요건을 대폭 완화한 주택법 시행령 개정안이 이번 주 공포와 동시에 시행될 예정이다. 민간택지는 택지지구·신도시 등 공공택지 이외의 재건축·재개발 사업장 등이다.
 
상한제 시행을 앞두고 상한제 요건에 해당하는 지역들은 지정 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 상한제는 최근 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 소비자 물가 상승률의 2배가 넘으면서(공통요건) 분양가 상승률·청약 경쟁률·주택 매매 거래량 요건 중 하나를 충족하면 적용할 수 있다.
 
본지가 한국감정원의 월간 집값 변동률과 통계청의 소비자 물가 상승률을 비교한 결과 서울 25개 구 중 서초구를 제외한 24개 구가 공통요건에 해당하는 것으로 나타났다. 최근 3개월간 전국 물가는 0.52% 올랐지만 서울은 지난달 추석을 지나면서 농·수·축산물 가격이 많이 떨어지는 바람에 3개월 상승률이 0.18%에 그쳤다.
 
한국감정원 강여정 통계부장은 “서초구는 집값을 주도해온 재건축 단지 대부분 8·2 부동산 대책으로 거래가 제한되면서 가격 변동폭이 작았다”고 말했다.
 
경기도 성남시 분당구, 고양시 일산서구, 김포시, 시흥시, 안양시 동안·만안구, 인천시 연수구와 지방에선 대구 수성구 등이 물가상승률 2배가 넘는 집값 상승률을 보였다. 부산은 8·2 대책 타격으로 집값 상승세가 꺾인 데다 물가 상승률(0.86%)이 높았다. 공통요건과 추가요건에 맞는 지역은 훨씬 줄어든다. 거래량은 이달 중순 공식적으로 집계되는데 8·2 대책 이후 거래 위축으로 거래량 요건에 맞는 곳은 없을 것으로 예상된다. 서울시의 지난달 거래량 잠정 집계 결과 8~10월 거래량이 지난해 같은 기간보다 20%가량 적다. 모든 구에서 감소했다.
 
주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 등으로 분양가 상승률도 높지 않다. 전매제한 강화를 포함한 청약 규제에도 청약열기는 많이 식지 않아 청약 경쟁률 요건에 맞는 지역들은 있다. 강남구에서 래미안강남포레스트가 지난 9월 36대 1의 경쟁률을 나타냈다. 송파구에선 지난해 11월 풍납동 풍납우성 재건축 단지(잠실올림픽아이파크)와 지난 3월 공공택지인 오금지구 이후 분양이 없었다.
 
서대문·영등포·은평구·중랑구에서 청약경쟁률이 5대 1이 넘었다. 지금으로선 강남구를 포함해 5곳이 상한제 후보가 되는 셈이다. 나머지 지역들에서도 9~10월 분양이 뜸해 경쟁률 요건에 해당하는 곳은 김포 정도다.
 
하지만 12월엔 상한제 후보가 꽤 늘어날 수 있다. 서울의 경우 11월 물가가 약세다. 2011년 ‘0’를 제외하고 2012년부터 지난해까지 모두 내렸다. 올해 9, 10월이 모두 하락세여서 9~11월 물가상승률이 ‘마이너스’일 가능성이 있다. 여기다 지난달 이후 집값 상승세가 되살아났다. 12월부턴 서초구도 공통요건에 맞을 것으로 보인다.
 
이달 올해 막판 분양물량이 쏟아지고 있고 송파·서초구에도 분양계획이 잡혀 있다. 내외주건 정연식 부사장은 “청약경쟁률 고공행진이 이어지고 있어 괜찮은 입지에선 5대 1이 넘는 경쟁률이 어렵지 않게 나올 것”으로 내다봤다.
 
이달 상한제 시행과 동시에 강남권을 모두 상한제 적용 지역으로 지정하기는 어려워도 앞으로 지정 가능성은 충분한 셈이다.
 
상한제 지역 지정은 국토부 장관이 위원장인 주거정책심의위원회에서 결정된다. 공통요건 등 정량적인 기준 외에 정부 의지가 크게 작용하게 된다. 내년부터 최근 시공사를 선정한 단지를 비롯해 강남권 재건축 단지 분양이 잇따를 예정이어서 정부가 분양가 고삐를 죄기 위해 미리 조처를 할 수도 있다.
 
권대중 명지대 교수는 “상한제는 사업성 악화를 우려한 조합 등이 분양을 미루면서 주택 공급 감소 효과도 있기 때문에 정부는 이 제도를 신중하게 적용해야 한다”고 말했다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
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