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[안장원의 부동산 노트]반포 6000만~4억원, 윤곽 드러나는 강남 재건축 초과이익 부담금
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안장원 중앙일보 부동산팀장 ahnjw@joongang.co.kr

[안장원의 부동산 노트]반포 6000만~4억원, 윤곽 드러나는 강남 재건축 초과이익 부담금

중앙일보 2017.10.21 00:12
강남권 재건축 부담금 위력의 윤곽이 드러나고 있다. 지난달 시공사를 선정하고 재건축 부담금을 피하기 위해 사업 속도를 내고 있는 반포주공1단지 전경.

강남권 재건축 부담금 위력의 윤곽이 드러나고 있다. 지난달 시공사를 선정하고 재건축 부담금을 피하기 위해 사업 속도를 내고 있는 반포주공1단지 전경.

오는 12월 재건축 시공사를 선정할 예정인 서울 서초구 반포동 반포아파트 3주구. 지난달 말 역대 최대 공사비(2조6000억원)를 둘러싸고 치열한 수주전을 벌였던 반포주공1단지 1·2·4주구 옆 단지다. 
 
이 아파트는 1·2·4주구보다 사업 속도가 느려 내년 부활예정인 초과이익환수제(이하 환수제)를 예상한다. 환수제 적용을 받으면 재건축 기간 오른 집값의 일부를 재건축 부담금으로 납부해야 한다.  
 
조합이 예상하는 재건축 부담금은 947억원이다. 조합원당 6000만원 선이다.  
 
이달 초 시공사를 선정한 서초구 잠원동 한신4지구 재건축 조합이 혹시나 환수제 대상이 될 경우 내부적으로 예상하는 재건축 부담금은 2200억원 정도다. 조합원당 8000만원 정도다. 조합은 조합원 분양 등 남은 사업 절차를 서둘러 올해 안에 관리처분계획 인가를 신청한다는 방침이다.    
 
노무현 정부가 만든 ‘재건축 대못’인 환수제가 제도 도입 후 10여년 만에 강남권에 모습을 드러내고 있다. 그동안 환수제의 강남권 영향에 대해 다소 막연한 추정만 있었는데 환수제 부활이 다가오면서 위력을 실감할 수 있는 재건축 부담금 윤곽이 나타나고 있다. 
 
조합들이 속속 재건축 부담금 예상액을 추정하고 있고, 조합 추정이 없더라도 사업비·분양가 등이 가닥을 잡으면서 재건축 부담금 예상이 가능해졌다.   
 
조합 측 추정과 본지 시뮬레이션 결과 관리처분계획 인가 신청을 앞둔 막바지 사업단계 단지들이 환수제를 적용받을 경우 재건축 부담금이 최고 4억원대로 예상된다. 다만 올해 말까지 관리처분계획 인가를 신청하면 환수제를 피하게 된다.   
 
여기다 환수제에 앞서 시행되는 민간택지 분양가 상한제까지 적용되면 엎친 데 덮친 격으로 사업비 부담이 많게는 1억원 가까이 불어날 전망이다.
 
비슷한 지역에서 3배 차이 나  
 
본지의 시뮬레이션 결과 반포주공1단지1·2·4주구의 재건축 부담금은 가구당 평균 4억1000만원으로 예상됐다. 같은 서초구 반포동 일대인데도 반포아파트3주구·한신4지구와 3배 이상 차이 난다. 송파구 잠실미성크로바는 가구당 4300만원을 낼 것으로 추산된다. 
부담금

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재건축 부담금이 이렇게 차이가 많이 나는 이유가 뭘까.  
 

환수제는 재건축 기간 동안 해당 지역 평균 집값 상승분보다 더 오른 금액에 적용된다. 추진위를 구성해 재건축 사업을 시작한 개시시점부터 준공되는 종료시점까지 오른 집값 가운데 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액(초과이익)의 최고 50%까지 부담금으로 부과하는 제도다.   
 
초과이익=종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+해당 지역 정상주택가격 상승분+개발비용)  
 
개시시점 주택가액은 공시가격 기준이다. 공시가격은 매년 국토부에서 1월 1일 기준으로 공시하기 때문에 이미 정해져 있다. 해당 단지 모든 가구의 공시가격을 합치면 된다.  
 
개시시점과 종료시점이 10년 넘게 벌어지면 종료시점 10년 전이 개시 시점이 된다. 현재 관리처분을 준비하는 단지들이 대개 2022년 준공 예정이다. 이들 단지는 대부분 2010년 이전 추진위를 구성했기 때문에 개시시점은 2012년이다.  
 
종료시점 주택가액은 일반분양분은 일반분양가 합계, 조합원분은 준공 시기 공시가격 합이다.    
 
해당 지역 정상주택가격 상승분은 개시 시점 주택가액에 사업 기간 중 시·군구 단위의 지역 평균 집값 상승률을 적용하면 된다. 집값 상승률보다 정기예금 이자율이 더 높으면 이자율을 기준으로 한다.  
2014년 이전 수도권 집값이 약세를 보이면서 지금까지는 집값 상승률이 정기예금 이자율보다 낮다. 2012년부터 지난해까지 보면 강남권 집값 상승률은 3.2~7.6%다. 이 기간 누적 정기예금 이자율은 12.4%다.  
정부 규제 등으로 앞으로 강남권 집값이 많이 오르지 못할 것으로 보여 전체 사업기간인 2012~2022년 집값 상승률은 정기예금 이자율 이하로 예상된다. 이 기간 누적 이자율은 20~25%로 추정된다.
 
반포1단지 용적률 크게 올라가고 분양가 비싸 
 
집값 상승률과 누적 정기예금 이자율 중 높은 비율이 20%이고 개시시점 주택가액이 10억원이면 20%인 2억원은 평균적인 집값 상승분으로 보고 초과이익에서 제외된다.      
 
개발비용은 재건축 사업에 들어가는 비용이다. 개발비용은 철거비, 공사비, 조합운영비, 제세공과금 등이다.  
 
반포주공1단지 재건축 부담금이 특히 많을 것으로 보이는 이유는 개발이익이 많아서다. 재건축으로 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율)이 많이 올라가면서 건립규모가 이전보다 훨씬 커진다. 
 
반포주공1단지 재건축 용적률이 기존의 3배 이상, 다른 단지들은 2배 정도 된다. 반포주공1단지는 그만큼 조합원 몫을 제외한 일반분양분이 많다. 일반분양분은 조합원몫보다 15~20%가량 분양가가 비싸 일반분양이 많을 수록 재건축 수입이 늘어난다.  
 
거기다 반포주공1단지는 일반분양분 분양가를 3.3㎡당 최고 5100만원까지 예상한다. 다른 단지들은 4700만원 정도다.  
 
재건축 부담금은 기존 주택형이 클 수록 더 많이 나오는데 반포주공1단지 1주구는 모두 전용 85㎡가 넘는 중대형이다. 재건축 부담금은 비율이 아니라 오른 금액으로 계산하기 때문에 오른 금액이 많을 수록 늘어나게 된다.  
 
개발비용 모두 인정될지 미지수 
 
재건축 부담금은 이보다 더 늘어날 수 있다. 조합들이 개발비용을 높게 책정하기 때문이다. 정부는 개발비용을 과다산정하지 못하도록 분양가 상한제에 적용되는 기본형 건축비(지상 연면적 3.3㎡당 610만원)보다 15%를 넘지 못하게 하고 있다. 현재 조합들이 예상하는 사업비는 기본형 건축비의 1.3~1.5배 정도 된다.
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환수제보다 앞서 시행될 것으로 보이는 상한제 파장은 어느 정도일까. 상한제는 분양가를 땅값과 건축비 이내로 제한하는 가격 규제다. 택지지구 같은 공공택지에서 적용 중이고 재건축 등 민간택지에 11월께 확대될 예정이다.  
 
상한제는 일반분양분 분양가 규제로 일반분양분이 많은 단지일수록 영향이 크다. 반포주공1단지가 가장 아플 것이다.  
 
상한제 적용을 받으면 일반분양분 분양가가 10~15% 정도 내려갈 것으로 업계는 보고 있다. 분양가 10% 인하를 기준으로 계산해보면 상한제로 일반분양수입이 줄어드는 만큼 늘게 되는 조합원 부담이 가구당 반포주공1단지 1억5000만원, 한신4지구 1800만원, 반포3주구 6000만원 선이다. 반포3주구가 한신4지구보다 일반분양분이 훨씬 더 많다.   
 
그런데 상한제가 적용되면 재건축부담금이 줄어든다. 일반분양수입이 줄며 종료시점 주택가격이 감소하기 때문이다.  
 
상한제로 줄어들 것으로 예상되는 조합원당 부담금 금액이 반포주공1단지 7000만원, 한신4지구 1000만원, 반포3주구 3000만원 정도다.
 
상한제로 부담금 줄어도 총 부담은 더 커 
 
여기다 상한제로 늘어나는 추가분담금을 합치면 상한제 적용을 받지 않을 경우 재건축 부담금보다 더 많다. 반포주공1단지는 8000만원, 한신4지구는 800만원, 반포3주구 2800만원 늘어난다.   
 
상한제가 11월 시행되면서 강남권에 적용된다면 이들 단지는 그 이전에 관리처분계획 인가를 신청해야 상한제를 피할 수 있는데 거의 힘들다.   
 
하지만 상한제 걱정을 크게 하지 않아도 될 것 같다. 상한제가 시행되더라도 강남권에 당장 적용되기 어려워 보인다. 요건에 맞지 않을 것으로 예상돼서다. 민간택지 상한제의 기본 요건은 직전 3개월간 해당 지역 집값 상승률이 물가상승률의 2배가 넘어야 한다는 것이다.  
 
11월 시행될 경우 8~10월 집값 변동률이 기준이 된다. 8월엔 8·2대책 직전 집값이 크게 올라 상승률이 높으나 9월엔 상승세가 확 꺾였고 일부 지역은 하락세를 나타냈다. 8~9월 집값 상승률이 강남구 0.58%, 서초구 0.15%, 송파구 0.8%다. 이 기간 물가상승률은 0.71%다. 8~9월만 보면 상한제 해당 지역이 없다.
 
예년을 보면 10월 물가가 2011년 이후 지난해까지 6년 가운데 4년이 하락세였고 한 해는 보합이었다. 지난해에만 0.1% 올랐다.  
민간택지 분양가 상한제가 시행되면 분양가가 10~15% 내려갈 것으로 에상된다.

민간택지 분양가 상한제가 시행되면 분양가가 10~15% 내려갈 것으로 에상된다.

올 10월 물가 상승률을 ‘마이너스’로 잡더라도 집값이 8~10월 물가상승률의 두 배가 넘으려면 같은 기간 1%가 넘게 올라야 한다. 10월 상승률이 0.5%를 넘어야 하는데 이는 집값이 많이 오를 때 수준이다. 
 
강남권 3개구 가운데는 초고층 재건축 확정된 잠실주공5단지 상승세로 들썩이는 송파구 정도가 가능성 있다. 서초구는 8월 집값 상승률이 0.28%로 강남권 다른 구들의 절반도 되지 않은 데다 9월에 가장 많은 0.13% 하락해 상한제 요건에 들기가 거의 어렵다.
 
정부가 겨누는 강남권이 민간택지 상한제에 쉽게 걸리지 않는 데는 다른 규제보다 민간택지 상한제 요건이 까다롭기 때문이기도 하다. 투기과열지구와 투기지역의 집값 상승률 요건은 각각 ‘물가상승률보다 현저히 높은 지역’과 ‘소비자물가 상승률의 1.3배 초과’다.  
 
상한제와 환수제 적용 단지가 어디가 될지, 부담금이 얼마나 나올지 이들 규제를 피하기 위해 강남권 재건축 단지들의 막판 스퍼트에 주택시장의 이목이 집중돼 있다. 
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr 
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