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규제 비켜간 오피스텔 등에 ‘풍선효과’ 가능성

중앙일보 2017.06.20 01:00
“집주인들한테서 아침부터 전화가 쏟아지네요. 대부분 이번 부동산 대책이 집값에 어떤 영향을 미칠지 등을 묻는 내용입니다.”
 
19일 서울 강남권 일대 부동산 시장은 부산했다. 중개업소에 재건축 시장 움직임을 묻는 문의가 많았다. 개포동의 한 중개업소 대표는 “일단은 매수·매도자 모두 ‘눈치 보기’를 하겠지만 투자 수요는 줄 것”이라고 말했다.
 
부동산 전문가들은 새 정부가 내놓은 6·19 대책을 대체로 긍정적으로 평가한다. 투기과열지구 지정 같은 고강도 규제로 인한 시장 급랭을 막으면서 일부 부동산 과열 지역의 투기 수요를 걷어낼 것이란 점에서다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “부동산 경기 과열 현상이 서울 등 일부 지역을 중심으로 나타나기 때문에 전 지역에 적용되는 규제를 쓰긴 부담스러웠을 것”이라며 “정부의 의지를 시장에 보여줬다는 데 의미가 있다”고 말했다.
 
박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “청약 규제에 이어 대출, 재건축 규제까지 추가돼 집을 사거나 분양받는 사람 입장에선 심리적으로 부담될 것”이라고 말했다.
 
자료: 한국은행·부동산114

자료: 한국은행·부동산114

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특히 서울 분양 시장을 중심으로 투기 수요를 차단하는 효과가 클 것으로 본다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “서울의 경우 분양권 전매제한이 입주 때까지 금지되고, 잔금대출에 총부채상환비율(DTI)까지 적용되면 청약 가수요가 일부 걷히고 열기도 꺾일 것”이라고 말했다. 부동산114에 따르면 이달 이후 서울·경기·부산 등 청약조정지역에서 분양될 아파트는 9만1000여 가구(일반분양분 5만2000여 가구)에 이른다. 이 중 서울 물량은 2만여 가구다. 최근 집값 상승의 진앙지인 강남권 재건축 시장도 주춤할 것으로 예상된다. 이르면 9월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 이후 사업승인을 신청하는 단지부터 조합원이 분양받을 수 있는 가구 수가 제한되기 때문이다. 아직 사업승인 신청을 하지 못한 단지는 조합원이 분양받을 수 있는 주택이 최대 3가구에서 1가구로 줄어 투자 수요가 줄어들 것으로 관측된다.
 
송파구 잠실 주공5단지, 강남구 압구정 현대, 대치동 은마 아파트 등이 대표 단지다. 잠실동 잠실박사공인중개업소 박준 대표는 “많진 않아도 아파트 2~3가구씩 갖고 있는 손님이 있다”며 “이번 대책으로 매수자가 줄고 가격도 조금은 조정을 받을 것”이라고 말했다.
 
자료: 한국은행·부동산114

자료: 한국은행·부동산114

함영진 부동산114 리서치센터장은 “하반기에 금리 인상, 입주 물량 증가 등 악재 요인이 있는 데다 집값이 다시 급등할 경우엔 투기과열지구 지정 등 추가 대응수단도 남아 있어 서울과 부산 집값 상승세는 둔화할 것”이라고 말했다.
 
하지만 규제를 비켜난 지역이나 아파트·오피스텔 등에 돈이 몰리는 ‘풍선효과’가 나타날 가능성도 있다. 거래 제한을 받지 않는 기존 분양권으로 수요가 몰릴 수 있어서다. 조정대상지역에서 제외된 경기권의 브랜드 인지도가 높은 단지도 규제 반사이익이 기대된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “청약 자격이나 전매제한 규제가 없는 주거용 오피스텔로 투자자금이 몰릴 가능성이 있다”고 말했다. 국지적 과열이 발생한 부산 분양시장에도 돈이 몰릴 수 있다. 이번 대책에서 지방 민간택지에 전매제한 기간을 두는 내용이 빠져서다.
 
재건축 시장 역시 이미 사업승인을 신청한 단지는 종전처럼 조합원이 3가구를 분양받을 수 있어 반사이익이 기대된다. 관리처분인가를 받는 등 사업 속도가 빠른 강동구 둔촌주공이나 강남구 개포주공아파트 등이 대표적이다.
 
이번 대책에 집값 상승의 근본 원인인 주택 공급 관련 내용이 빠져 있어 시장이 불안해질 요인은 상존한다. 2015년 기준으로 서울과 수도권의 주택 보급률은 각각 96%, 97%로 아직 주택이 부족하다. 이 때문에 주택 공급이 꾸준히 늘어나지 않으면 시장이 흔들릴 가능성이 있다. 올해부터 2019년까지 전국에 걸쳐 아파트 입주 물량(120만 가구)이 급증하지만, 서울의 경우 이 기간에 준공될 아파트는 10만 가구에 그친다.
 
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “주택 수요가 줄어 건설사가 공급을 줄이게 되면 나중에 집값이 뛸 가능성도 있다”며 “정비사업 활성화 등으로 공급을 지속할 방안을 마련해야 한다”고 말했다.
 
황의영 기자 apex@joongang.co.kr
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